Erläuternder Bericht

Anleger unter Ausnützung dieser Rechtsunsicherheit Betriebsstätten mit dem Ziel erwerben, diese in der Folge zu Wohnraum umzunutzen. Eine vergleichbare Situation besteht im Fall von sogenannten Teilumnutzungen. Wird ein bewilligungsfrei erworbenes Grundstück teilweise zu Wohnzwecken umgenutzt, erhalten die kantonalen Bewilligungsbehörden oft kaum Kenntnis davon. Daraus folgt eine grosse Missbrauchsgefahr. Das heute schon geltende Verbot soll deshalb eine klare gesetzliche Grundlage erhalten. Für die Kontrolle sollen Baubewilligungsbehörden eingebunden werden.

 Betriebsstätten (Art. 2 Abs. 3): Schreiben kommunale Wohnanteilvorschriften die Erstellung von Wohnungen auf einem Betriebstättegrundstück vor, können nach Artikel 2 Absatz 3 BewG, der angepasst werden soll, Personen im Ausland diese Wohnungen bewilligungsfrei miterwerben. Diese Bestimmung enthält keine Obergrenze. Nach bisheriger Praxis hatte der betrieblich genutzte Teil zu überwiegen, andernfalls würde es sich nicht mehr um ein mehrheitlich betrieblich genutztes Grundstück handeln. Diese Praxis wurde jedoch verschiedentlich kritisiert. Eine Erwerberschaft ist nicht ohne weiteres in der Lage, den zulässigen Rahmen abzuschätzen. Daraus resultiert eine beachtliche Rechtsunsicherheit. Die Einführung einer Obergrenze dient sowohl der Rechtssicherheit als auch der Rechtsgleichheit.

 Trust (Art. 5 Abs. 1 Bst. e): Zur Prüfung, ob die Einbringung eines Grundstücks in einen trust¹ zulässig ist, sind die allgemeinen Grundsätze der Lex Koller anzuwenden. Ungeachtet der Vielfalt an Ausgestaltungsmöglichkeiten (BBl 2006 551, 562) dürfte die Stellung von trustees und beneficiaries in den meisten trust-Statuten grundsätzlich dieselbe sein: Den trustees wird das fiduziarische Eigentum am Trustvermögen zu einem vorgegebenen Zweck, regelmässig zur Verwaltung, übertragen (BBl 2006 551, 557). Die beneficiaries werden zunächst durch Entstehung obligatorischer Ansprüche (BBl 2006 551, 560) wirtschaftlich berechtigt, später – je nach Ausgestaltung des trusts – Eigentümer am betroffen Vermögen (BBl 2006 551, 557). Deshalb ist es sachgerecht, die Prüfung der Zulässigkeit der Einbringung von Grundstücken in trusts im Rahmen einer Globalbetrachtung auf mehreren Ebenen auszudehnen. Aufgrund ihrer formellen Eigentümerstellung dürfen trustees grundsätzlich keine Personen im Ausland sein. Der Umstand, dass sie lediglich fiduziarisch Eigentum am Trustvermögen erwerben, ist unbeachtlich. Die Lex Koller erfasst auch eigentümerähnliche Stellungen (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG), umso mehr erfasst sie das formelle Eigentum an einem Grundstück. Eine eigentümerähnliche Stellung kann auch beneficiaries zukommen. Diesfalls dürfen auch sie keine Personen im Ausland sein. Grundsätzlich davon ausgenommen sind Verwandte des settlors in gerader Linie und dessen Ehegatte. Zur Erhöhung der Rechtssicherheit wird hiermit vorgeschlagen, die dargelegte Rechtslage in einer besonderen auf trusts anzuwendende Bestimmung zu verdeutlichen. Die Vernehmlassung wird zeigen, ob die vorgeschlagene Kodifizierung einem Bedürfnis entspricht. Anschliessend wird über ein