Rapporto esplicativo

 divieto di cambiamento di destinazione di stabilimenti d’impresa in spazi

abitativi (art. 4 cpv. 2 lett. a): già oggi è vietato trasformare fondi per stabilimenti d’impresa in locali d’abitazione. È vietato sia il cambiamento totale di destinazione in seguito alla cessazione dell’attività sia anche il cambiamento parziale di destinazione mediante l’inserimento successivo di un’abitazione. A tal proposito manca tuttavia sia una disposizione legale esplicita sia la pertinente giurisprudenza, il che crea di conseguenza incertezza giuridica nella pratica. Non si può escludere che investitori stranieri, sfruttando tale incertezza, acquistino stabilimenti d’impresa per trasformarli successivamente in alloggi. Lo stesso dicasi per i cosiddetti cambiamenti parziali di destinazione. Sovente, se un fondo viene acquistato senza autorizzazione e poi trasformato parzialmente a scopo abitativo, le autorità cantonali competenti per il rilascio dell’autorizzazione non ne vengono a conoscenza. Ne risulta un elevato rischio di abuso. Il divieto già oggi vigente va pertanto dotato di una base legale chiara. Spetterà alle autorità preposte al rilascio dell’autorizzazione edilizia effettuare i pertinenti controlli;

 stabilimenti d’impresa (art. 2 cpv. 3): secondo l’articolo 2 capoverso 3

LAFE, che va adeguato, se in forza di norme comunali sulla quota abitativa è possibile realizzare abitazioni su un fondo per stabilimenti d’impresa, una persona all’estero può acquistare una tale abitazione insieme al fondo in questione senza chiedere un’autorizzazione. Tale disposizione non prevede alcun tetto massimo. Secondo la prassi attuale, per poter considerare il fondo come utilizzato primariamente a fini d’impresa, occorre che la parte utilizzata per l’esercizio di un’attività economica prevalga su quella adibita a scopi abitativi. Tale prassi è però stata criticata da più parti. Per l’acquirente non è sempre agevole capire cosa sia lecito. Tale situazione implica una notevole incertezza giuridica. L’introduzione di un tetto massimo è dunque volto a garantire sia la certezza del diritto sia l’uguaglianza giuridica;

 trust (art. 5 cpv. 1 lett. e): per appurare se l’incorporazione di un fondo in

un trust¹ è lecita, occorre applicare i principi generali della Lex Koller. Sebbene i trust possano avere molteplici forme (FF 2006 517, 528), in linea di principio negli statuti le funzioni dei trustee e dei beneficiari sono definite in modo analogo: ai trustee viene trasferito un bene del trust a titolo fiduciario al fine di amministrarlo e impiegarlo regolarmente per uno scopo prestabilito (FF 2006 517, 523); i beneficiari invece sono gli aventi diritto economico del patrimonio in questione tramite diritti deducibili in giudizio (FF 2006 517, 526) e solo in un secondo tempo – a dipendenza della forma del trust – i possessori del patrimonio in questione (FF 2006 517, 523). Per questo motivo è opportuno esaminare la liceità dell’incorporazione dei fondi nei trust ricorrendo a un’analisi globale che coinvolga più livelli. In considerazione della loro posizione formale di proprietari, i trustee non possono di principio essere persone all’estero. Il fatto che abbiano soltanto una proprietà fiduciaria del patrimonio posto nel trust è irrilevante. Il campo di applicazione della Lex Koller include pure i

¹Cfr. la Convenzione relativa alla legge applicabile ai trust ed al loro riconoscimento

(RS 0.221.371).