Rapport explicatif

Département fédéral de l’économie DFE

Office fédéral du logement OFL

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

A Introduction

1. Contexte

Le droit du bail actuel est entré en vigueur le 1^erjuillet 1990. L'arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL) a été abrogé et toutes les dispositions relatives au droit du bail ont été réunies dans le code des obligations (CO). Cependant, même après l’entrée en vigueur du nouveau droit, tant les locataires que les bailleurs ont régulièrement réclamé de nouvelles modifications.

L’Association suisse des locataires a déposé le 14 mars 1997 l’initiative populaire « pour des loyers loyaux ». Le 2 septembre 1998, le Conseil fédéral a décidé d’y opposer un contre-projet indirect. Sur la base du message du Conseil fédéral du 15 septembre 1999, le Parlement a adopté le 13 décembre 2002 un projet de révision du droit du bail sous la forme d’un contre-projet indirect. Le 18 mai 2003, le peuple et les cantons ont rejeté l’initiative « pour des loyers loyaux ». Le 8 février 2004, le peuple a également rejeté le contre-projet adopté par le Parlement, contre lequel les associations de locataires avaient lancé avec succès un référendum.

Corollaire du rejet de ces deux projets de révision, le droit du bail est resté inchangé, avec tous les désavantages qu'il comporte. Le couplage des loyers au taux hypothécaire, en particulier, n'est judicieux ni du point de vue économique ni du point de vue social. En raison de cette situation insatisfaisante, l'Office fédéral du logement a été chargé de présenter un nouveau projet. Ce dernier, élaboré en collaboration avec la Commission fédérale du logement, a été mis en consultation en décembre 2005. Il prévoyait un système dualiste qui aurait permis aux parties contractantes d'opter entre une indexation du loyer et un modèle de loyer basé sur les coûts. Les participants à la consultation ont certes approuvé dans leur majorité la nécessité d'une révision, mais ont toutefois jugé trop complexe le projet dans son ensemble. Etant donné que les points de vue des associations directement concernées divergeaient diamétralement sur des questions fondamentales, le Conseil fédéral a décidé, le 29 septembre 2006, de ne pas poursuivre, dans un premier temps, la révision du droit du bail au niveau de la loi, mais de commencer par entreprendre une révision de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette dernière a été approuvée le 28 novembre 2007 par le Conseil fédéral et est entrée en vigueur le 1^erjanvier 2008. Elle prévoit entre autres que les adaptations de loyer seront fondées sur un taux d’intérêt de référence établi à partir du taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse, qui