Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

E. Contestation du loyer

I. Demande de réduction de loyer

Art. 270 1. Loyer initial

La disposition actuelle est maintenue. L’al. 2 renvoyant désormais à l'art. 269g, al. 1, il a toutefois fallu procéder à une adaptation rédactionnelle.

Comme indiqué précédemment, le loyer initial sera examiné à l'avenir par le biais du loyer comparatif en application de l'art. 269 CO. Cet instrument sera mis à disposition des autorités de conciliation en matière de bail à loyer et des tribunaux uniquement. Les locataires et propriétaires peuvent se faire une idée des loyers usuels sur le plan local à travers des nombreuses informations disponibles sur l’internet.

Art. 270a 2. En cours de bail

Al. 1

Le projet, contrairement au droit actuel, énumère exhaustivement les cas dans lesquels le locataire peut demander une réduction du loyer.

Le loyer étant indexé, il est possible de demander une diminution si l'indice défini à l’art. 269c, al. 1, tombe, après une ou plusieurs années complètes suivant la conclusion du bail, au-dessous du niveau de celui qui a été retenu à la conclusion du bail ou à la dernière augmentation du loyer. Dans ce cas aussi, il conviendra de respecter un délai de 12 mois à partir du moment de la conclusion du bail.

Exemple: le niveau de l'indice s'élève à 100 points au moment de la conclusion du bail (janvier 2009). Le niveau de l'indice étant passé à 97 points en janvier 2010, le locataire peut demander après la parution du nouvel indice une réduction de loyer de 3 % si le bailleur ne l’effectue pas de lui-même en application de l’art. 269c, al. 2.

Par ailleurs, il est possible de demander, dans le cas d'un local commercial, une diminution de loyer si ce dernier est basé sur le chiffre d'affaires et que le chiffre d'affaires a diminué. Enfin, il est également possible de demander une diminution si le loyer suit les recommandations d’un contrat-cadre de bail et que celles-ci ne sont pas ou plus respectées.

Art. 270b

Al. 1

Seul le renvoi est adapté. La disposition fait désormais référence à l’art. 269b CO. Par contre, il n’y aucun changement du point de vue du droit matériel.