Rapport explicatif

Les prix des loyers existants ont augmenté de manière marginale ces dernières années (de 0,8 % en moyenne annuelle, en 2015) quand bien même le taux d’intérêt de référence a baissé régulièrement depuis 2009. Les locataires qui n’ont pas déménagé n’ont eux aussi bénéficié qu’en partie de réductions de loyer. Les loyers proposés sur le marché ont augmenté de quelque 10 % au cours des cinq dernières années en moyenne nationale.

Bien que le marché se soit détendu dans certaines régions, l’accès au logement des ménages à faible revenu ou ayant des besoins spécifiques (personnes âgées, handicapées, etc.) reste particulièrement difficile. Par exemple, une étude réalisée récemment dans le cadre du Programme national de prévention et de lutte contre la pauvreté montre que 84 % des ménages touchés par la pauvreté n’ont pas de logement adapté. Pour quatre de ces ménages sur cinq, le coût du logement représente plus de 30 % du revenu brut, ce qui entraîne des restrictions dans d’autres domaines de la vie quotidienne. La situation est jugée particulièrement critique dans les villes⁸.

4.4 Législation sur la construction et l’aménagement du territoire

Plusieurs raisons expliquent la hausse constante, ces dernières années, des logements nouvellement mis sur le marché. Premièrement, l’offre de logements n’a pendant longtemps pas réussi à suivre la demande. La réaction tardive du secteur de la construction tient non seulement aux délais de planification et de construction, mais aussi au manque de terrains à bâtir dans les lieux où la demande est forte, à la nécessité de reclasser les friches industrielles et artisanales, et à l’absence en maints endroits d’un cadre législatif en matière de planification et de construction qui permettrait de s’engager dans la densification du milieu bâti. Lorsque ce cadre existe, les projets sont souvent retardés, renchéris, voire condamnés par les oppositions et la longueur des procédures de décision et de recours. En outre, les longs délais de délivrance des autorisations de construire peuvent occasionner des retards et des coûts supplémentaires.

Les coûts élevés de construction jouent eux aussi un rôle dans la hausse des prix des logements et des loyers. Ces coûts élevés sont la conséquence du renchérissement des prix de la construction, mais aussi des exigences de confort et de place, et des dispositions légales, entre autres en ce qui concerne l’isolation thermique, l’isolation phonique et la protection contre le feu. Enfin, des dispositions de protection du patrimoine entrent aussi souvent en considération, en particulier quand les projets visent à agrandir ou à transformer des bâtiments en vue de densifier le milieu bâti.

Des prescriptions de droit de l’aménagement du territoire et de la construction qui n’entravent pas la construction de logements mais l’encouragent et la simplifient sont un préalable important à la réalisation d’offres à loyer modéré. Toutefois, ce n’est pas de la Confédération que relève la législation dans ces domaines. Depuis un certain temps, des efforts d’harmonisation ont été entrepris au niveau cantonal. Un accord intercantonal auquel ont adhéré seize cantons jusqu’à présent a pour but d’harmoniser la terminologie dans le domaine de la construction. En outre, l’administration fédérale est en train d’élaborer une structure-modèle pour la mettre à disposition des cantons sans obligation de reprise⁹. Ces efforts devraient améliorer les conditions favorisant la construction de logements à loyer modéré. Encore faut-il des investisseurs qui ne se fondent pas uniquement sur les prix pouvant être obtenus sur le marché et qui développent de manière ciblée des projets destinés aux personnes à faible capacité financière en quête d’un logement, aux personnes âgées et à d’autres personnes ayant des besoins spécifiques.