Rapport explicatif

d’intérêt d’un prêt s’élève à 1 %. Les organisations faîtières reversent les revenus d’intérêts à la Caisse fédérale par l’entremise de l’OFL.

La situation financière du maître d’ouvrage d’utilité publique qui a sollicité des fonds d’encouragement et examiné chaque année par un service externe indépendant, qui lui attribue une note (rating) entre 1 et 4. Si cette notation de crédit est mauvaise, le service Recovery de l’OFL prendra des mesures d’assainissement financier en collaboration avec le maître d’ouvrage et les banques qui le financent. L’examen approfondi de la requête ainsi que le suivi étroit du maître d’ouvrage servent à minimiser les risques de défaut de paiement. Tel que défini dans le cadre de la LOG, c’est-à-dire depuis 2003, le fonds de roulement n’a encore enregistré aucune perte. Toutefois, selon l’évolution du marché du logement, un tel risque n’est pas exclu.

Très souvent, les prêts du fonds de roulement représentent pour le maître d’ouvrage d’utilité publique, en particulier s’il est jeune et ne dispose, comme c’est généralement le cas, d’un capital propre restreint, une condition indispensable à l’obtention du financement bancaire, et donc à la réalisation de son projet de construction ou d’acquisition. Les prêts comblent ainsi les lacunes de financement initial entre un financement bancaire normal et la part minimale de capital propre exigée pour bénéficier de l’aide du fonds de roulement. Les fonds propres se constituent au cours du temps par le biais de l’amortissement du prêt. Les prêts ont donc très souvent la fonction d’une aide de départ et contribuent au développement du secteur d’utilité publique¹⁴. Les quotes-parts d’emprunt de la CCL, qui sont cautionnées par la Confédération également en vertu de la LOG, ne peuvent pas assumer ce rôle. Pour des questions de risques, la CCL finance en effet exclusivement des immeubles existants et déjà loués. À l’instar d’une banque, la part du financement qu’elle consentira s’élèvera au plus à 80 % de la valeur de rendement, et elle exigera qu’au moins 70 % de cette valeur soit amortie pendant la durée de l’emprunt.

7.3 Calcul du crédit-cadre

Lors de l’entrée en vigueur de la LOG, le fonds de roulement disposait de réserves. Depuis lors, il a bénéficié du transfert en plusieurs tranches du crédit-cadre de 2003 qui a été mis à disposition. Les moyens ainsi dégagés ont permis de soutenir depuis 2003 en moyenne 1500 logements par an. La demande de prêts a été très forte dans les années 2014 à 2016, puisqu’entre 1800 et 2000 logements ont été soutenus chaque année. Elle a pu être satisfaite avec les moyens du fonds encore disponibles. Le nombre de projets développés par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique indique que la demande se maintiendra à un niveau élevé. Toutefois, étant donné que le capital du fonds est aujourd’hui d’environ 510 millions de francs, les amortissements qui y sont reversés ne permettront de ne financer plus qu’environ 800 logements par an à long terme. À l’aune du volume d’encouragement moyen consenti jusqu’à présent, le déficit de financement sera de 20 à 25 millions de francs par an dès 2018.

Pour cette raison, et en partant de l’idée que les nouveaux crédits devraient pouvoir s’étendre sur une période de 10 ans, il est proposé de mettre à disposition un crédit-cadre de 250 millions de francs au maximum afin de couvrir le besoin de financement prévisible pour quelque 1500 logements à loyer modéré par an pendant toute la durée des versements. À l’instar de celui de 2003, le créditcadre qui doit recevoir l’aval du Parlement pourra être alloué au fonds sous la forme de tranches qui seront budgétisées chaque année en fonction des besoins concrets et de la situation des finances fédérales.