Rapporto esplicativo

dell’acquirente ai sensi dell’articolo 23 del Codice civile svizzero (CC; RS 210). L’abitazione primaria di cui all’articolo 2 capoverso 2 LASec invece si riallaccia al Comune di residenza secondo l’articolo 3 lettera b della legge del 23 giugno 2006 sull’armonizzazione dei registri (LArRa; RS 431.02). La nozione di residenza in virtù di tale legge non deve quindi coincidere in tutto e per tutto con il domicilio ai sensi del diritto civile. Inoltre, l’acquisto di un’abitazione secondaria ai sensi della LAFE presume che l’oggetto sia situato nella regione del luogo di lavoro dell’acquirente frontaliero (art. 7 lett. j LAFE) o che l’acquirente intrattenga rapporti strettissimi e degni di protezione con il luogo in cui si trova l’oggetto (art. 9 cpv. 1 lett. c LAFE). In ambedue i casi è esclusa la locazione a terzi. Le abitazioni secondarie secondo la LASec possono invece essere anche abitazioni sfruttate a scopi turistici (art. 7 cpv. 1 lett. b in combinato disposto con il cpv. 2 lett. a e b LASec). Nell’ambito della LAFE, una locazione a terzi è possibile soltanto nel caso di abitazioni di vacanza; è invece vietato locarle tutto l’anno (art. 14 cpv. 2 LAFE in combinato disposto con l’art. 11 cpv. 2 lett. f dell’ordinanza del 1° ottobre 1984 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero [OAFE; RS 211.412.411]).

1.2.2 Fondi per stabilimenti d’impresa

Dalla modifica legislativa del 1997, i fondi che servono all’esercizio di un’attività economica, ossia i cosiddetti fondi per stabilimenti d’impresa, possono essere acquistati da persone all’estero – persone fisiche o società – senza autorizzazione e senza contingentamenti (art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE). Questi tipi di fondi possono essere dati in affitto o in locazione a terzi. All’epoca, vi era il timore che non confluisse sufficiente capitale nel mercato immobiliare, motivo per cui lo si è aperto agli investimenti esteri, favorendo in tal modo la creazione di nuove aziende di produzione e servizi. Nel frattempo però la crisi finanziaria del 2008 ha mutato in modo significativo la situazione. La crisi nell’ambito dell’offerta di investimenti sia in Svizzera sia all’estero ha generato una forte espansione degli investimenti immobiliari a lungo termine. Tale aumento non sembra essere un fenomeno passeggero bensì una tendenza di più ampio respiro. Questo giudizio è avvalorato anche dal volume crescente di investimenti da parte delle casse pensioni.

1.2.3 Società immobiliari

Il diritto vigente vieta alle persone all’estero di acquistare partecipazioni non quotate in borsa di società operanti nel settore degli immobili abitativi. D’altro canto, l’acquisto di partecipazioni quotate in borsa in società immobiliari non è più soggetto al regime dell’autorizzazione dal 2005. Nel contesto della revisione si trattava di adottare regole simili a quelle previste per i fondi d’investimento immobiliare, i cui certificati di partecipazione, negoziati regolarmente sul mercato, possono da sempre venir acquistati da persone all’estero. Oggi come all’epoca, l’acquisto di quote di un fondo d’investimento immobiliare è poco problematico, poiché gli investitori non acquisiscono lo statuto di proprietari e non dispongono nemmeno di diritti di partecipazione.

L’adeguamento parziale nel quadro della revisione della legge del 2005 non era da ricondurre a similitudini giuridiche tra le società immobiliari e i fondi