Rapport explicatif

en vertu de la LFAIE présuppose, soit que l’objet se trouve dans la région du lieu de travail de l’acquéreur frontalier (art. 7, let. j, LFAIE), soit que l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées avec le lieu où se trouve l’objet (art. 9, al. 1, let. c, LFAIE). Dans les deux cas, la location de l’objet à des tiers est exclue. A l’inverse, les résidences secondaires selon la LRS peuvent également être des logements affectés à l’hébergement touristique (art. 7, al. 1, let. b, en relation avec l’al. 2, let. a et b, LRS). Dans la LFAIE, la location à des tiers n’est permise qu’en ce qui concerne les logements de vacances ; la location à l’année est toutefois interdite (art. 14, al. 2, LFAIE en relation avec l’art. 11, al. 2, let. f, de l’ordonnance du 1^eroctobre 1984 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger [OAIE ; RS 211.412.411]).

1.2.2 Etablissements stables

Les immeubles destinés à une activité économique, appelés « établissements stables », peuvent être acquis sans autorisation et sans contingent par des personnes à l’étranger – personnes morales ou sociétés – depuis la réforme de 1997 (art. 2, al. 2, let. a, LFAIE). Les acquéreurs peuvent les louer ou les affermer à des tiers. Au moment de cette libéralisation, on craignait en effet qu’il n’y ait pas assez de capitaux disponibles sur le marché immobilier ; on a donc voulu l’ouvrir aux investissements étrangers et favoriser la création d’établissements de production et de services. Depuis lors, la crise financière de 2008 a fondamentalement changé la donne. La crise de l’offre de placements en Suisse et, de manière générale, à l’étranger a entraîné un boom des placements immobiliers à long terme. Il semble que ce ne soit pas un phénomène passager mais une tendance à long terme. Cette analyse est soustendue par le volume croissant des investissements des caisses de pension.

1.2.3 Sociétés immobilières

Le droit actuel n’autorise pas l’acquisition de parts non cotées en bourse de sociétés immobilières par des personnes à l’étranger. En revanche, l’acquisition de parts cotées en bourse n’est plus soumise au régime d’autorisation depuis 2005. Il s’agissait d’adopter des règles similaires à celles sur l’acquisition de parts de fonds de placement immobiliers, qui a toujours été autorisée aux personnes à l’étranger. Aujourd’hui comme à l’époque, l’acquisition de parts de fonds de placement immobiliers pose moins de problèmes car les investisseurs n’acquièrent pas le statut de propriétaires et n’ont pas de droits de participation.

Le rapprochement entre l’acquisition de parts de fonds de placement immobiliers et l’acquisition de parts de sociétés immobilières n’était pas motivé par des ressemblances juridiques, mais par des considérations économiques (voir BO 2004 N 1268, 1272 [intervention THEILER]). Alors que la demande d’investissements dans les sociétés d’immeubles d’habitation n’était pas très forte à l’époque (FF 2003 3900, 3905) et qu’il était donc souhaitable d’attirer les capitaux étrangers, la situation se laisse apprécier autrement aujourd’hui. Car le principal but de la loi demeure de garantir que le territoire reste en premier lieu en mains suisses et que l'étendue de la propriété étrangère soit stabilisée de manière durable et raisonnable (FF 1981 III 588). Il y a eu un fort accroissement de la demande d’immeubles ou d’actions et de