Rapport sur les résultats

Plusieurs se montrent sceptiques : la mesure contribue selon elles à creuser l’écart entre les loyers existants et les nouveaux loyers conclus (CATEF, CGI, HEV Suisse, SVBK, SVIT Suisse, USPI) ainsi qu’entre le calcul du rendement excessif selon la méthode absolue et celui de la compensation du renchérissement selon la méthode relative (CGI, HEV Suisse, SVBK). La CGI et la SVBK ajoutent que les locataires occupant depuis longtemps leur logement seraient encore plus souvent tentés, lorsqu’ils ne veulent plus utiliser leur logement, de ne pas le restituer au propriétaire, mais de le sous-louer à des loyers beaucoup plus élevés.

Dans un même ordre d’idées, la CATEF fait valoir que les locataires préfèrent continuer à occuper des logements devenus trop grands afin de bénéficier d’un loyer très avantageux.

Pour certaines organisations, le modèle de loyer de l’OFL ne correspond pas à la réalité et ne rime à rien de concret (CAFP, FRI, SVIT Suisse). SVIT Suisse fait remarquer que tous les propriétaires dont la part de capital propre investi est plus élevée que celle retenue dans le modèle actuel de loyer supportent un risque de renchérissement accru pour cette part. À l’inverse, les bailleurs dont la part de capital étranger est plus élevée que celle calculée dans le modèle actuel des loyers sont avantagés,

puisqu’ils profitent de taux de renchérissement plus élevés, ce qui n’est pas souhaitable du point de vue de la stabilité du marché financier.

Certaines organisations doutent que la mesure réponde à la volonté originelle du législateur, qui a conservé dans le droit du bail en vigueur le taux de compensation du renchérissement de 40 % inscrit dans l’ancien arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (CATEF,

CGI, HEV Suisse, SVBK). La CATEF rappelle à cet égard que le Tribunal fédéral a, dans un ancien arrêt, refusé d’accepter un taux de compensation du renchérissement de 28 % plutôt que de 40 % (en lien avec l’arrêt du TF 4C.270/1993 du 25 janvier 1994).

Par ailleurs, certaines organisations regrettent que la mesure ait un effet limité, voire négligeable (ASLOCA, RPSL), qu’elle ne permette pas de combattre durablement le renchérissement du logement (LOGEMENT SUISSE), qu’elle remette en question le taux éprouvé de 40 % appliqué au report du renchérissement (AIS) ou qu’elle freine la nécessaire croissance des actifs des investisseurs institutionnels (CAFP).

5.3.6 Organisations ou personnes non sollicitées

Les organisations et personnes non sollicitées ont pris position sur la deuxième mesure (abaissement de la compensation du renchérissement) comme suit :

• 1 groupe de particuliers est convaincu par la mesure (étudiants de l’Uni de ZH)

• 1 organisation est relativement convaincue (GastroSuisse)

• 9 organisations ne sont pas convaincues (AMAS, ASA, ASIP, COPTIS, CP, HEV ZH, Immofonds Asset Management AG, SSE, UBS Fund Management [Switzerland] AG)

Les organisations et personnes non sollicitées n’argumentent pas en faveur de la mesure. En revanche, plusieurs voix s’élèvent pour la critiquer, au motif notamment que le taux de compensation du renchérissement de 40 % a fait ses preuves dans la pratique (ASA, UBS Fund Management [Switzerland] AG). On souligne en outre que le taux de compensation du renchérissement actuel est trop bas pour les investisseurs institutionnels eu égard au taux généralement élevé de la part de capital propre investi, et que la mesure affaiblit la protection de la fortune des investisseurs (AMAS, ASA,

ASIP, COPTIS, Immofonds Asset Management AG). Le CP et la SSE relèvent par ailleurs que la mesure favorisera particulièrement les locataires qui occupent depuis de nombreuses années leur logement, alors qu’ils bénéficient déjà de loyers plus bas que ceux proposés sur le marché. Sont également évoqués des freins aux investissements ou à la mise en location (ASA, ASIP, CP, étudiants de l’Uni de ZH, UBS Fund Management [Switzerland] AG). Pour HEV ZH, la mesure méconnaît la dichotomie existant entre le critère absolu du rendement excessif et le critère relatif de la compensation du renchérissement et contrevient à la volonté du législateur, qui a repris de l’ancien droit le taux de compensation de 40 % pour l’inscrire dans le droit du bail actuel, entré en vigueur en 1990. Les étudiants de l’Uni de ZH font quant à eux remarquer que l’allégement attendu sera minime pour les locataires. Enfin, GastroSuisse plaide pour un abaissement à 80 % du taux de répercussion de l’inflation au lieu