Erläuternder Bericht

B Erläuterung der einzelnen Bestimmungen

Artikel 253b Absatz 2

In Artikel 253b Absatz 2 OR wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Vergleich zum geltenden Recht eingeschränkt. Bisher galten diese Bestimmungen sowohl für Wohnräume wie auch für Geschäftsräume. Neu wird bei den Geschäftsräumen eine Differenzierung vorgenommen, indem die Parteien den Ausschluss der mietzinsrechtlichen Schutzbestimmungen vereinbaren können. Des Weitern finden die Schutzbestimmungen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern keine Anwendung, welche einen luxuriösen Charakter aufweisen und über mehr als 150 m2 Nettowohnfläche verfügen. Der Begriff luxuriös ist eng auszulegen; dies bedeutet, dass die fragliche Wohnung aussergewöhnlich komfortabel ausgestattet und tadellos unterhalten sein muss. Es wird neu nicht mehr auf die Zimmerzahl Bezug genommen. Die Praxis hat gezeigt, dass gerade bei luxuriösen Wohnungen nicht die Anzahl Zimmer, sondern die Wohnfläche das entscheidende Kriterium darstellt. So gibt es heute durchaus grosse und luxuriöse Wohnungen, welche lediglich über einen oder zwei Räume verfügen (z.B. Lofts). Es erscheint daher zweckmässig, auf die Nettowohnfläche abzustellen. Ein Mietobjekt mit mehr als 150m2 Wohnfläche kann ohne Zweifel als gross bezeichnet werden. Wenn dieses zudem auch luxuriös ausgestattet ist, erscheint es gerechtfertigt, bei der Mietzinsgestaltung von einschränkenden Schutzbestimmungen abzusehen und diese der Autonomie der Vertragsparteien zu überlassen.

Der Ausschluss der Schutzbestimmungen erstreckt sich sowohl bei den Geschäftsräumen wie auch bei den luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern lediglich auf den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die übrigen Regeln des Mietrechts sind demgegenüber weiterhin anwendbar (Vertragsrecht, Kündigungsschutz, Nebenkosten usw.).

Artikel 269 Missbräuchlicher Mietzins; Grundsatz

Randtitel

Die Vertragsparteien müssen sich für ein bestimmtes Modell der Mietzinsgestaltung entscheiden. Sie können beschliessen, die Mietzinse an den Landesindex der Konsumentenpreise anzupassen oder sie können sich für die Anpassung der Mietzinse an die veränderten Kosten entscheiden. Die Überprüfung der Missbräuchlichkeit erfolgt entsprechend der gewählten Methode nach unterschiedlichen Kriterien. Dies ist eine Konsequenz des dualistischen Systems, jede Methode soll in sich geschlossen sein, ohne Vermischung von Markt- und Kostenelementen. Dieser Ausgangslage trägt Artikel 269 Rechnung, indem in Absatz 1 festgelegt wird, dass für die Überprüfung der Missbräuchlichkeit auf die Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume abgestellt wird, während in Absatz 2 bestimmt wird, dass beim Modell der Anpassung an die veränderten Kosten die Missbrauchsüberprüfung ausschliesslich auf Grund der Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert erfolgt.

Absatz 1

Absatz 1 findet immer dann Anwendung, wenn die Parteien nicht eine Anpassung an veränderte Kosten vereinbart haben. Folgt der Mietzins der Entwicklung des Landes-