Erläuternder Bericht

3.2 Mietzinsanpassungen : Dualistisches System

• Wahlmöglichkeit der Parteien

Bei den Vorarbeiten zu einem neuen Entwurf hat sich gezeigt, dass nur ein dualistisches Modell mit Wahlmöglichkeit der Parteien genügend Akzeptanz von Mieter- und Vermieterseite findet. Nur mit einer Wahlmöglichkeit ist gewährleistet, dass den Unterschieden in der Anbieterstruktur und den regionalen Verschiedenheiten bei der Mietzinsgestaltung genügend Rechnung getragen werden kann.

Die Parteien haben gemäss dem vorliegenden Entwurf die Wahl zwischen der Mietzinsanpassung gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise (Indexierte Miete) und der Mietzinsanpassung gemäss den veränderten Kosten (Kostenbestimmte Miete). Fehlt es an einer Vereinbarung, gelangt ein Auffangtatbestand zur Anwendung, der vorsieht, dass Mietzinsanpassungen gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise vorgenommen werden können.

Institutionelle Anleger, die über eine Vielzahl von Wohnungen verfügen wie zum Beispiel Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften, werden häufig der indexierten Miete den Vorzug geben, die einfach anzuwenden ist. Diese Anleger finanzieren sich vorwiegend mit Eigenkapital und haben in der Regel keine Liquiditätsprobleme, wenn die Hypothekarzinssätze steigen. Kleine, private Eigentümerinnen und Eigentümer hingegen, die ihre Liegenschaften hauptsächlich mit Fremdkapital finanzieren und bei steigenden Hypothekarzinssätzen Probleme mit der Liquidität haben könnten, werden eher die Methode der Anpassung an die veränderten Kosten bevorzugen, da sie bei diesem System die steigenden Kosten direkt weitergeben können.

• Indexierte Miete

Bei Anwendung der indexierten Miete kann die Vermieterschaft den Mietzins einmal jährlich im Ausmass von 80 Prozent an den Landesindex der Konsumentenpreise anpassen. Bei der Miete von Geschäftsräumen kann eine Anpassung von bis zu 100 Prozent vereinbart werden.

Bei Geltung der indexierten Miete ist die Vergleichsmiete Massstab für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses bei Mietbeginn sowie nach einer Handänderung der Liegenschaft.

• Kostenbestimmte Miete

Haben die Parteien die Angleichung an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vereinbart, können folgende Kostenfaktoren berücksichtigt werden:

- die Entwicklung des von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichenden Durchschnittssatzes für inländische Hypothekarforderungen;

- die Teuerung auf dem Eigenkapital;

- die Entwicklung der Unterhalts- und der im Mietzins inbegriffenen Betriebs- und Verwaltungskosten.

Haben die Parteien die kostenbestimmte Miete vereinbart, wird die Missbräuchlichkeit des Mietzinses auf Grund des übersetzten Ertrages bestimmt.