Erläuternder Bericht

Absatz 3

Nicht vorgesehen ist die Ermittlung von Vergleichsmieten bei Geschäftsräumen. Bei diesen gibt es auf Grund der unterschiedlichen Verwendungszwecke der gemieteten Räume (Dienstleistung, Gewerbe, Handel, Industrie usw.) eine starke Segmentierung in Einzelmärkte. Zudem spielt bei Geschäftsräumen die Innenausstattung der Räume eine viel grössere Rolle als bei Wohnräumen. Bei Gewerberäumen finden sich oft fest eingebaute Spezialeinrichtungen wie zum Beispiel bei einer Metzgerei, Bäckerei oder einer Schreinerei. Im Verhältnis zu diesen Einrichtungen kommt dem Mietobjekt als solchem eine untergeordnete Bedeutung zu. Deshalb wird bei Geschäftsräumen auf die Ermittlung von Vergleichsmieten verzichtet und es ist vorgesehen, dass die Mietzinse von drei vergleichbaren Objekten in Betracht zu ziehen sind.

Artikel 269c Kostenbestimmter Mietzins; Angemessene Bruttorendite

Absatz 1

Die angemessene Bruttorendite stützt sich auf den von der Schweizerischen Nationalbank neu vierteljährlich zu publizierenden Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen. Der Zuschlag für Unterhaltskosten ist vom Alter der Liegenschaft abhängig. Die entsprechenden Werte werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt. Es ist vorgesehen, für die ersten Jahre nach der Erstellung der Liegenschaft einen konstanten Satz festzulegen, der in den darauf folgenden Jahren linear bis zu einem nach beispielsweise 50 Jahren geltenden Höchstsatz ansteigt. Ebenfalls auf Verordnungsstufe zu regeln sind die Sätze für die Betriebs- und die Verwaltungskosten, während die Höhe des Risikozuschlags mit 0,3 Prozent im Gesetz umschrieben ist. Die Summe der genannten Werte entspricht der zulässigen Bruttorendite.

Absatz 2

Alle Aufwendungen der Vermieterschaft für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, können als Nebenkosten ausgeschieden werden, so zum Beispiel Heizung- und Warmwasserkosten, Aufwendungen für Elektrizität, Gas, Lift,

Hauswart und Gartenunterhalt sowie öffentliche Abgaben wie Wasser-, Abwasser- und Abfallgebühren. Die Praxis zeigt in Bezug auf den Umfang der separaten Verrechnung von Nebenkosten ein sehr uneinheitliches Bild. Im Normalfall werden Heiz- und

Warmwasserkosten sowie die Kabelfernsehgebühren als Nebenkosten ausgeschieden. Es gibt jedoch auch Mietverträge, in denen alle gesetzlich möglichen Positionen ausgegliedert werden und es gibt Mietverhältnisse –vor allem in der Westschweiz- , bei denen alle Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diesen unterschiedlichen Verhältnissen ist Rechnung zu tragen.

Die Betriebskosten sind im Laufe der letzten Jahre stärker angestiegen als die Teuerung, insbesondere gilt dies für Gebühren und Hauswartentschädigung. Es ist deshalb sachgerecht, den Umfang der separat überwälzten Betriebskosten bei der Berechnung der Bruttorendite zu berücksichtigen. Werden die Nebenkosten umfassend ausgeschieden, so reduziert sich der Anteil der Betriebskosten in der Bruttorendite. Sind dagegen die Nebenkosten weitgehend im Mietzins inbegriffen, so kann eine höhere Bruttorendite gefordert werden. Die Details sind in der ausführenden Verordnung zu regeln. Die Regelung beschränkt sich auf die Betriebskosten, da der Unterhalt aus rechtlichen Gründen nicht Bestandteil der Nebenkosten sein kann.