Erläuternder Bericht

Absatz 3

Bei der Ermittlung des Baujahres sind die vorgenommenen Erneuerungsarbeiten angemessen zu berücksichtigen. Ist ein über 30-jähriges Objekt in den letzten Jahren einer Totalrenovation unterzogen worden, wäre es nicht sachgerecht, eine Überschreitung der Vergleichsmiete von bis zu 15 Prozent zu erlauben. Vielmehr ist entsprechend dem Erneuerungsumfang ein wirtschaftlich massgebendes Baujahr festzulegen.

Absatz 4

Haben die Parteien die Angleichung an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vereinbart, so ist der Mietzins dann missbräuchlich, wenn er den angemessenen Ertrag nach Artikel 269 Absatz 2 übersteigt. Massgebend ist die Bruttorendite (Art.269c) bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert (Art. 269d).

Absatz 5

Absatz 5 entspricht dem geltenden Artikel 270 Absatz 2. Inhaltlich wurden keine Änderungen vorgenommen.

Artikel 269 b Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume

Randtitel

Zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen wird auf die Vergleichsmiete abgestellt. In Artikel 269b werden die Bedingungen für die Ermittlung der Vergleichsmieten umschrieben.

Absatz 1

In Absatz 1 werden die massgebenden Vergleichskriterien festgelegt. Es sind dies Lage, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung der Wohnräume. Die Aufzählung ist nicht abschliessend. In die ausführende Verordnung können zusätzliche Kriterien aufgenommen werden, die dem neuesten Stand der Erkenntnisse entsprechen.

Luxuriöse Wohnungen mit mehr als 150m2 Nettowohnfläche sowie Wohnungen, die mit Hilfe der öffentlichen Hand gefördert wurden, fallen als Vergleichsobjekte ausser Betracht.

Absatz 2

Der Bund erarbeitet die nötigen Vergleichsinstrumente. Dabei stützt er sich ausschliesslich auf anerkannte wissenschaftliche Methoden, die offizielle Statistiken verwenden. Er ist dafür besorgt, dass das von ihm erhobene Zahlenmaterial den örtlichen Gegebenheiten gerecht wird und repräsentativ ist. Die Vergleichsmieten werden jährlich aktualisiert.

Ziel ist stets die bestmögliche Nachbildung der Mietzinse. Entscheidend ist der Stand der Wissenschaft, anzuwenden sind die besten jeweils verfügbaren Methoden. Einzelheiten sind nicht auf Gesetzesstufe, sondern in einer ausführenden Verordnung zu regeln.

Im Interesse einer breiten Abstützung des Instrumentariums sind die Kantone sowie die Organisationen der Mietenden und Vermietenden in die Ausarbeitung und Aktualisierung der Vergleichsmieten einzubeziehen.

Für die Ermittlung der Vergleichsmiete kann durch einen Rahmenmietvertrag eine andere Methode gewählt werden, sofern diese in ihren Anforderungen mit dem gesetzlichen Modell vereinbar ist.