Erläuternder Bericht

5. Würdigung des vorliegenden Entwurfes

5.1 Nachteile

Ein reines Kostenmietemodell wird von Vermieterseite abgelehnt. Auf der anderen Seite ist eine reine Marktmiete für die Mieterseite nicht akzeptabel. Es galt daher, ausgewogene Lösungen zu finden, welche die Interessen beider Parteien berücksichtigen. Dies führt dazu, dass die angestrebte Vereinfachung der mietrechtlichen Bestimmungen nicht in vollem Umfang verwirklicht werden konnte. Als Folge des dualistischen Systems wirkt der Gesetzestext komplex, da für beide Mietzinsanpassungsmethoden je unterschiedliche Bestimmungen zum Zuge kommen. Es gilt jedoch zu beachten,

dass dies für die Vertragsparteien im Einzelfall keine Rolle spielt: Da ein Wechsel der einmal gewählten Anpassungsmethode im laufenden Mietverhältnis nicht möglich ist, gelangen für ein bestimmtes Mietverhältnis stets nur die Bestimmungen einer Methode zur Anwendung. Zudem haben es die Parteien selbst in der Hand, eine wesentliche Vereinfachung gegenüber dem heutigen Recht zu erreichen, indem sie sich für die Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise entscheiden. Diese Methode ist für beide Parteien transparent und einfach in der Anwendung.

5.2 Vorteile

• Die Parteien haben die Wahl zwischen indexierter Miete und kostenbestimmter Miete und können so ihren individuellen Bedürfnissen Rechnung tragen. Mit der Staffelmiete und der Umsatzmiete stehen ihnen weitere Möglichkeiten der Mietzinsanpassung zur Verfügung.

• Bei der indexierten Miete erfolgt eine völlige Abkoppelung der Mietzinse von den Hypothekarzinssätzen.

• Die Vermischung von Markt- und Kostenelementen wird weitgehend vermieden.

• Mit der indexierten Miete steht eine einfache und transparente Methode der Mietzinsanpassung zur Verfügung. Komplizierte Renditeberechnungen sind nicht mehr nötig.

• Bei Vereinbarung der kostenbestimmten Miete wird auf die Bruttorendite und für den Hypothekarzins neu auf eine klare, von der Nationalbank publizierte Referenzgrösse abgestellt.

• Absolute und relative Berechnungsfaktoren werden klar definiert und voneinander abgetrennt.

• Die Einreden werden beschränkt, was zu einer Vereinfachung der Entscheidfindung beiträgt.

• Für die Miete von Geschäftsräumen erfolgt eine Liberalisierung. Die Parteien können den Ausschluss der mietzinsrechtlichen Schutzbestimmungen vereinbaren. Wird der Ausschluss nicht vereinbart, kann bei Geschäftsräumen eine Indexierung im Ausmass von bis zu 100 Prozent festgelegt werden.

• Mit der erweiterten Entscheidkompetenz der Schlichtungsbehörden werden mietrechtliche Streitigkeiten speditiver entschieden und die Zivilgerichte entlastet.