Erläuternder Bericht

Artikel 269d Mietrechtlicher Anlagewert

Absatz 1

Der mietrechtliche Anlagewert stützt sich auf die ursprünglichen Bau- und Landkosten oder auf die Erwerbskosten. Zu diesen in den meisten Fällen bekannten Werten werden die wertvermehrenden Aufwendungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital addiert. Der Ausgleich der Teuerung auf dem Eigenkapital erfolgt unabhängig von der konkreten Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital auf einem Anteil von 40 Prozent der Anlagekosten.

Absatz 2

Für den Fall, dass die in Absatz 1 genannten Kosten nicht bekannt oder die ursprünglichen Erwerbskosten offensichtlich übersetzt sind, wird auf den bereinigten Gebäudeversicherungswert abgestellt. In den meisten Kantonen besteht eine obligatorische und öffentliche Gebäudeversicherung. In vier Kantonen besteht keine öffentliche Gebäudeversicherung aber ein Obligatorium. In den restlichen drei Kantonen ohne Obligatorium (GE, VS und TI) werden durch die einzelnen Versicherungsgesellschaften dennoch Gebäudeversicherungen angeboten und deshalb bestehen auch entsprechende Schätzungen. Der durch die Gebäudenebenkosten und die Altersentwertung bereinigte Versicherungswert wird durch einen Zuschlag für die Landkosten ergänzt. Die entsprechenden Werte werden in der Verordnung näher geregelt.

Absatz 3

Nur wenn eine Ermittlung gestützt auf Absatz 1 und 2 nicht möglich ist, erfolgt die Festlegung des mietrechtlichen Anlagewertes durch ein Realwert-Gutachten. Der Gebäudewert kann dabei beispielsweise durch Schätzer eines anderen Kantons oder durch die eidgenössische Schätzungskommission vorgenommen werden. Bei unbekannten Landwerten wird auf das Erstellungs- oder Erwerbsjahr (Wohnungen bis 1989 sowie Wohnungen ab 1990) sowie auf verschiedene Gemeindetypen und auf die Lage abgestellt. Für den Fall offensichtlicher Fehlbewertungen soll eine Einzelschätzung vorgenommen werden. Die näheren Einzelheiten für die Bestimmung nicht bekannter Gebäude- und Landkosten werden in der Mietrechtsverordnung geregelt.

Artikel 269e Mietzinserhöhungen während der Mietdauer; Grundsatz

Randtitel

Neu werden im Gesetz alle zulässigen Erhöhungsgründe abschliessend aufgeführt. Damit erfolgt gegenüber dem heutigen Recht ein Wechsel in der Systematik. Der geltende Artikel 269a sieht einen Katalog von Fällen vor, in denen Mietzinse in der Regel als nicht missbräuchlich gelten. Die zulässigen Erhöhungsgründe und Methoden werden jedoch nicht erwähnt. Im Sinne einer einfacheren und transparenteren Handhabung werden nun die zulässigen Erhöhungsgründe direkt und abschliessend bezeichnet.

Hinsichtlich der Mietzinsanpassungen sind verschiedene Punkte in der Mietrechtsverordnung näher zu regeln. Namentlich, dass bei der kostenbestimmten Miete eine Mietzinspassung nur bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes um mindestens 0,25 Prozent möglich ist, dass der Bundesrat bekannt gibt, wann eine Veränderung des Referenzzinssatzes um mindestens 0,25 Prozent eingetreten ist, dass bei jedem Vertragsabschluss der jeweils geltende Referenzzinssatz massgebend ist sowie dass bei den Unterhaltskosten die periodengemässe Verteilung der einzelnen Kostenfaktoren nach der heutigen Rechtspraxis zu erfolgen hat.