Erläuternder Bericht

Absatz 1

In Absatz 1 wird festgelegt, dass die Parteien zwischen unterschiedlichen Anpassungsmethoden wählen können. Sie können sich dafür entscheiden, die Mietzinsentwicklung der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen zu lassen. In diesem Fall sind Mietzinserhöhungen im Rahmen von Artikel 269f möglich. Sie können jedoch auch beschliessen, den Mietzins jeweils an die veränderten Kosten anzupassen. Diese Erhöhungsmöglichkeit kommt nur zum Zuge, wenn die Parteien sie ausdrücklich vereinbart haben. Mietzinserhöhungen können dann im Rahmen von Artikel 269g vorgenommen werden. Die indexierte Miete und die kostenbestimmte Miete bilden die beiden wichtigsten Methoden zur Anpassung des Mietzinses. Aufgrund ihrer zentralen Bedeutung wird beim unterbreiteten Mietrechtsentwurf von einem dualistischen System gesprochen. Daneben können als weitere Methoden die Staffelung des Mietzinses, die Anpassung auf Grund eines Rahmenmietvertrages sowie bei Geschäftsräumen die Umsatzmiete vereinbart werden. Bei der Umsatzmiete kann die Anbindung des ganzen Mietzinses oder eines Teils davon erfolgen. Die mietende Partei ist verpflichtet, der Vermieterschaft Einblick in die Bilanzen und Abrechnungen zu gewähren.

Die im geltenden Recht vorgesehene Möglichkeit, den Mietzins einem besonderen Zahlungsplan folgen zu lassen, fällt weg. In der Praxis hat diese Bestimmung bislang keine Bedeutung erlangt.

Absatz 2

Die Anpassung des Mietzinses an veränderte Kosten muss von den Parteien ausdrücklich vereinbart werden. Fehlt es an einer Abmachung, so kommt die Anpassungsmethode von Absatz 1 Buchstabe a zum Zuge. Es ist unabdingbar, einen Auffangtatbestand vorzusehen, damit beim Fehlen einer Vereinbarung nicht eine unklare Situation entsteht, die zu Streitigkeiten und Beanspruchung der Gerichte führen könnte. Da im Laufe der Revisionsbestrebungen des Mietrechts immer wieder die Entkoppelung von Mietzinsen und Hypothekarzinssatz gefordert wurde, ist es sinnvoll beim Fehlen einer Vereinbarung auf eine Methode abzustellen, welche diese Entkoppelung vollzieht. Zudem handelt es sich um eine einfache Methode, die keine komplizierten Renditeberechnungen erforderlich macht.

Absatz 3

Ein Wechsel der Anpassungsmethode ist grundsätzlich nur beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zulässig. Im laufenden Mietverhältnis bleibt die einmal gewählte Anpassungsmethode verbindlich. Mit dieser Regelung wird die Rechtssicherheit in den vertraglichen Beziehungen gewährleistet. Zudem wird verhindert, dass Streitigkeiten entstehen und eine Vertragspartei versucht, auf die andere Druck auszuüben, um die Anpassungsmethode zu ihren Gunsten zu ändern. Gleichzeitig wird eine gewisse Stetigkeit des Mietzinsverlaufes erreicht, was bei häufigen Wechseln der Anpassungsmethode nicht gewährleistet wäre.

Eine Ausnahme ist nur bei der Handänderung des Objektes vorgesehen (vgl. Artikel 269 j Absatz 2).

Absatz 4

Von Gesetzes wegen sind Erhöhungen möglich, die durch Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind (Bst. a). Zudem können Erhöhungen unter bestimmten Voraussetzungen gestützt auf den infolge einer Handänderung bezahlten Kaufpreis (Bst.

b) erfolgen. Diese Anpassungsgründe können geltend gemacht werden, ohne vorgängig vertraglich vereinbart worden zu sein.