Erläuternder Bericht

indexes der Konsumentenpreise oder haben die Parteien eine Vereinbarung betreffend Staffelung oder Umsatzmiete bei Geschäftsräumen getroffen oder richtet sich der Mietzins nach den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages, so wird ein Mietzins dann als missbräuchlich erachtet, wenn er die Mietzinse vergleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume erheblich überschreitet. In diesen Fällen muss die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht durch eine komplexe Berechnung der Rendite ermittelt werden, sondern es wird auf die Vergleichsmiete abgestellt. Dies erweist sich insbesondere bei älteren Liegenschaften als grosser Vorteil, da bei diesen Objekten das Bestimmen der Anlagekosten oft mit Schwierigkeiten verbunden ist, zum Beispiel weil der seinerzeitige Erwerbspreis der Liegenschaft oder des Baulandes nicht mehr bekannt ist. (Zur Bestimmung der Vergleichsmiete vgl. die Erläuterungen zu Art. 269b).

Absatz 2

Liegt eine Vereinbarung der Parteien vor, die eine Angleichung der Mietzinse an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vorsieht (Art. 269e Abs. 1 lit. b), so ist der Mietzins missbräuchlich, wenn er den angemessenen Ertrag überschreitet. Das geltende Kostenmietemodell wird – unter Berücksichtigung der veränderten Lage auf dem Hypothekarmarkt – modifiziert. Für die Bestimmung des angemessenen Ertrages wird neu auf die Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert abgestellt (Zur Bestimmung der Bruttorendite und des mietrechtlichen Anlagewertes vgl. die Erläuterungen zu Art. 269c und d).

Artikel 269a Anfangsmietzins

Absatz 1

Die Absätze 1 - 3 kommen immer dann zum Zuge, wenn die Parteien nicht eine Anpassung an veränderte Kosten vereinbart haben. Folgt der Mietzins der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise oder haben die Parteien eine Vereinbarung betreffend Staffelung oder Umsatzmiete bei Geschäftsräumen getroffen oder richtet sich der Mietzins nach den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages, so bildet die Vergleichsmiete den Massstab für die Bestimmung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses.

Es ist zu berücksichtigen, dass Anfangsmietzinse eher selten angefochten werden (im Schnitt gesamtschweizerisch knapp 300 Fälle pro Jahr).

Absatz 2

Beim Anfangsmietzins wird die Zulässigkeit der Überschreitung der Mietzinse vergleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume vom Alter der Bauten abhängig gemacht: Ein Mietzins ist dann missbräuchlich, wenn er die Mietzinse vergleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume um mehr als 10 Prozent überschreitet, wenn es sich um Bauten handelt, die nicht älter als 30 Jahre sind. Dabei wird in Betracht gezogen, dass die Streuung der Mietzinse bei älteren Bauten sehr viel stärker ist als bei neueren. Bei älteren Bauten wird deshalb eine Überschreitung von bis zu 15 Prozent als zulässig erachtet; Überschreitungen von mehr als 15 Prozent gelten hingegen als missbräuchlich. Dabei handelt es sich um eine unwiderlegbare Vermutung.

Die zulässige Überschreitung von 10 beziehungsweise 15 Prozent bezieht sich bei Wohnräumen auf hedonische Modelle zur Ermittlung vergleichbarer Mietzinse. Für den Fall, dass ein anderes Modell zur Anwendung gelangt, müssten im entsprechenden Rahmenmietvertrag die für das gewählte Modell geltenden Werte definiert werden.