Erläuternder Bericht

• In Zukunft können die Parteien für die Miete von Geschäftsräumen den Ausschluss der Schutzbestimmungen vereinbaren.

Anpassung an den angemessenen Ertrag

Neu kann die Vermieterschaft bei der kostenbestimmten Miete während der Dauer des Mietverhältnisses relative Erhöhungsgründe aufgrund der veränderten Kosten geltend machen und kumulativ alle sieben Jahre eine Anpassung an den angemessenen Ertrag vornehmen. Mit dieser Bestimmung wird gewährleistet, dass ein Mietzins, der aus irgendwelchen Gründen tief angesetzt wurde, in absehbarer Zeit auch ohne Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses auf ein angemessenes Niveau angehoben werden kann.

Handänderung der Liegenschaft

Eine Mietzinserhöhung infolge Handänderung ist nur unter der Bedingung zulässig, dass die Liegenschaft mindestens zwei Jahre im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers gewesen ist. Damit werden übermässige Mietzinserhöhungen gestützt auf sogenannte „Kaskadenverkäufe“ verhindert.

Schlichtungsbehörden

Den Schlichtungsbehörden wird bis zu einem Streitwert von 5000 Franken eine generelle Entscheidkompetenz zugesprochen. Die bisherige Entscheidungsbefugnis in den Bereichen Kündigungsschutz, Erstreckung des Mietverhältnisses und Hinterlegung des Mietzinses hat sich in der Praxis bewährt. Von einer Ausdehnung der Entscheidkompetenzen erhofft man sich eine Verkürzung der Erledigungsdauer von mietrechtlichen Streitigkeiten sowie eine Entlastung der zivilrichterlichen Instanzen.

4. Neue Definition der Missbräuchlichkeit des Mietzinses

4.1 Indexierte Miete

Haben sich die Parteien auf die indexierte Miete verständigt oder gilt diese Anpassungsmethode mangels anderer Vereinbarung, so sind für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit die Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume massgebend. Es handelt sich dabei um einen objektiven Massstab, der für das Indexmodell geeignet ist, weil er den Marktwert abbildet und wie die teuerungsbedingten Mietzinsanpassungen nicht direkt auf den Kosten des Vermieters basiert.

Für die Ermittlung der Vergleichsmiete ist auf eine allgemein anerkannte Methode abzustellen, welche auf dem neuesten wissenschaftlichen Stand beruht. Das Gesetz nennt die wichtigsten Vergleichskriterien: Lage, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung der Räume. Näheres zur technischen Ermittlung und zur Anwendung der Methode sowie hinsichtlich der Publikation wird in der Mietrechtsverordnung geregelt. Eine ständige Begleitgruppe, welche aus Vertretern der Wissenschaft sowie der involvierten Verbände zusammengesetzt ist, wird für eine optimale Anwendung der Methode besorgt sein. Dabei wird sie die mit einer Veröffentlichung verbundenen Vor- und Nachteile überprüfen und diese an der konkreten Ausgestaltung und am Anwendungsbereich des Modells messen.

Für die Ermittlung der Vergleichsmieten kann durch einen entsprechenden Rahmenmietvertrag eine andere Methode gewählt werden. Das Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung erlaubt die Bewilligung von Ab-