Erläuternder Bericht

relative Erhöhungsgründe geltend machen (Anpassung an veränderte Kosten) und zudem kumulativ alle sieben Jahre (das erste Mal frühstens sieben Jahre nach Inkrafttreten des neuen Rechts) eine Anpassung gestützt auf absolute Erhöhungsgründe vornehmen. Mit dieser Bestimmung wird gewährleistet, dass ein Mietzins, der aus irgendwelchen Gründen sehr tief angesetzt wurde, in absehbarer Zeit auch ohne Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse auf ein angemessenes Niveau angehoben werden kann.

Damit die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben, wird im Gegenzug der Mieterschaft nach Ablauf von jeweils mindestens sieben Jahren das Recht zugestanden, eine Überprüfung und Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, wenn dieser den angemessenen Ertrag übersteigt (vgl. Art. 270c).

Artikle 269 l Unzulässigkeit von Vorbehalten bei Vertragsabschluss

Neu ist es beim Vertragsabschluss nicht mehr möglich einen Vorbehalt anzubringen, wonach der Mietzins die Kosten nicht deckt oder der Indexstand nicht ausgeschöpft ist. Damit soll vermieden werden, dass günstige Lockvogelangebote zu Vertragsabschlüssen verleiten, im einmal laufenden Mietverhältnis dann jedoch umfangreiche Mietzinserhöhungen erfolgen. Der zu bezahlende Mietzins soll für die Mietenden von Anfang an eindeutig und transparent sein.

Nun kann es durchaus im Interesse beider Parteien sein, auf einem tiefen Mietzinsniveau zu beginnen und den Mietzins im Laufe der Zeit anzupassen. Dies ist auch weiterhin möglich, da bei der Staffelmiete neu auf eine Mindestdauer des Mietverhältnisses verzichtet wird (vgl. Kommentar zu Art. 269h). Zudem erlaubt das vorliegende Kostenmietemodell eine periodische Anpassung nach absoluter Methode, und

schliesslich ist in Betracht zu ziehen, dass bei jedem Mieterwechsel der Mietzins unter Beachtung der Grenze der Missbräuchlichkeit neu festgelegt werden kann.

Zulässig sind Vorbehalte wie bis anhin im laufenden Mietverhältnis, da dies im Interesse beider Vertragsparteien ist.

Artikel 269m Vorgehen bei Mietzinserhöhungen und anderen Änderungen zu Lasten des Mieters

Absätze 1,2 und 4

Die Regelung entspricht im Wesentlichen dem bisherigen Artikel 269d Absatz 1. Demnach kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den nächst möglichen Kündigungstermin erhöhen. Sie muss der Mieterschaft die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Die Mitteilung der Mietzinserhöhung muss stets eine Begründung der Erhöhung enthalten. Selbstverständlich muss die Erhöhung den gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen entsprechen. So ist zum Beispiel die Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise von Gesetzes wegen nur einmal jährlich zulässig und bei der Staffelmiete ist für eine Erhöhung der vertraglich vereinbarte Termin zu beachten.

Absatz 3

Neu eingefügt wurde Absatz 3, der vorsieht, dass die Vermieterschaft punktuell eine Mietzinserhöhung auf einen Termin hin, der nicht einem vertraglichen Kündigungstermin entspricht, vornehmen kann. Dabei handelt es sich um eine Ausnahmebestimmung, die nur bei Verträgen mit indexierten Mietzinsen und einer festen Dauer von mehr als zwei Jahren zur Anwendung gelangt. Die Vermieterschaft kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise geltend machen, ohne den vertraglichen Kündigungstermin zu beachten. Diese Son-