Erläuternder Bericht

nach einer jeweiligen Mindesterhöhung des Durchschnittssatzes von 0,25 Prozent.

Ebenfalls überwälzt werden kann die Teuerung auf dem Eigenkapital. Die Vorjahresmiete kann wie in der geltenden Praxis zu 40 Prozent der Teuerung angepasst werden. Die Einzelheiten werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt. Schliesslich berechtigt auch die Entwicklung der Unterhalts- und der im Mietzins inbegriffenen Betriebs- und Verwaltungskosten zu einer Anpassung.

Absatz 3

Für die Teuerung der Unterhaltskosten gelten Pauschalwerte oder es können die effektiven Kosten geltend gemacht werden. Im zweiten Fall ist auf die Differenz zwischen den durchschnittlichen Kosten der drei der aktuellen Anpassung vorangegangenen Jahre und den durchschnittlichen Kosten der drei der vorgängigen Anpassung vorangegangenen Jahre abzustellen. Diese und weitere Einzelheiten, auch betreffend Betriebskosten, werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt.

Artikel 269h Staffelung

Wie im geltenden Recht haben die Parteien die Möglichkeit, eine Staffelung des Mietzinses zu vereinbaren. Unverändert wird die Regelung beibehalten, dass der Mietzins bei der Staffelung höchstens einmal jährlich erhöht werden kann, wobei der Betrag der Erhöhung in der Vereinbarung in Franken festzulegen ist. Neu ist, dass auf die Mindestdauer des Mietverhältnisses von drei Jahren verzichtet wird. Diese Neuerung steht in Zusammenhang mit der Vorbehaltsregelung in Artikel 269l. Da es beim Abschluss eines Mietvertrages nicht mehr zulässig ist, einen Vorbehalt anzubringen, wird neu die Möglichkeit geschaffen, eine Staffelmiete ohne Mindestdauer zu vereinbaren. So können die Parteien auf tiefem Mietpreisniveau beginnen und dennoch die nötigen Anpassungen vorsehen.

Staffelmietzinse sind in der Praxis vor allem bei neu erstellten Wohnungen im oberen Preissegment von Bedeutung. Sie ermöglichen es den Investoren, bei der Erstvermietung anfänglich auf eine genügende Rendite zu verzichten im Hinblick darauf, dass diese auf Grund der vereinbarten Staffelung in einem späteren Zeitpunkt erreicht werden kann.

Die Parteien haben die Freiheit, zunächst eine Staffelmiete zu vereinbaren und zu einem späteren Zeitpunkt den Übergang zur Indexierung oder zur Kostenmiete vorzusehen.

Artikel 269i Bei Mehrleistungen

Wie im geltenden Recht sind Mietzinserhöhungen zulässig, die sich auf Mehrleistungen der vermietenden Partei stützen. Die Mehrleistung kann darin bestehen, dass der Umfang der Mietsache baulich erweitert wird (z.B. durch eine zusätzliche Aussenfläche). Der Mieterseite können auch Vorteile zukommen, welche nicht mit baulichen Änderungen verbunden sind (z. b. ein ausschliessliches Gartenbenutzungsrecht).

Schliesslich kann die Mietsache qualitativ verbessert werden, indem wertvermehrende Investitionen getätigt werden (z.B. Renovation der Wohnung, Einbau von neuen Geräten oder Maschinen). In allen Fällen hat die Vermieterschaft die Möglichkeit, die zusätzlichen Leistungen durch eine Mietzinserhöhung zu kompensieren. Da im vorliegenden Kostenmietemodell neu auf die Bruttorendite abgestellt wird, ist auch für die Überwälzung der Mehrleistungen die angemessene Bruttorendite auf dem Betrag der anrechenbaren Investition massgebend. Im Gegensatz zum indirekten Gegenvorschlag wird die Vermieterschaft nicht verpflichtet, bei umfangreicheren Mietzinserhöhungen eine Staffelung vorzunehmen.

Wie im geltenden Recht wird auf Gesetzesstufe nur das Prinzip festgelegt, die näheren Details zur Überwälzung und zu den anrechenbaren Kosten werden auf Verord-