Erläuternder Bericht

3.3 Weitere Gründe für Mietzinsanpassungen

Mehrleistungen der Vermieterschaft

Die Vermieterschaft hat – wie auch im geltenden Recht – die Möglichkeit, den Mietzins auf Grund von Mehrleistungen anzupassen. Der von den Parteien vereinbarte Mietzins bezieht sich auf den Zustand des Objekts in einem bestimmten Zeitpunkt. Erbringt die Vermieterschaft im Laufe des Mietverhältnisses Mehrleistungen, zum Beispiel indem sie einen neuen Lift einbaut , so ist diese Leistung durch den geltenden Mietzins nicht abgegolten. Die Vermieterschaft kann deshalb eine Mietzinserhöhung geltend machen. Ebenso sollen Massnahmen, die eine ökologische Verbesserung im Energiebereich zur Folge haben, zu einer Mietzinserhöhung berechtigen.

Gestaffelte Mietzinse

Wie im geltenden Recht haben die Parteien die Möglichkeit, eine Staffelung des Mietzinses zu vereinbaren. So können die Parteien im gegenseitigen Einverständnis auf tiefem Mietpreisniveau beginnen und später die nötigen Anpassungen vorsehen, was insbesondere bei der Erstvermietung von Wohnungen manchmal erwünscht ist.

Neu wird auf die Mindestdauer des Mietverhältnisses von drei Jahren verzichtet. Dies hängt damit zusammen, dass es in Zukunft nicht mehr gestattet ist, beim Abschluss eines Mietvertrages einen Vorbehalt anzubringen. Die Parteien können jedoch gestaffelte Mietzinse vereinbaren, was denselben Zweck erfüllt, jedoch weniger zu Streitigkeiten Anlass gibt und eine Vereinfachung mit sich bringt. Nach Ablauf der vereinbarten Staffelungsperiode kann das Mietzinsanpassungsmodell neu gewählt werden.

Umsatzmiete

Es soll weiterhin möglich sein, bei Geschäftsräumen den Mietzins vom Umsatz abhängig zu machen, den das eingemietete Geschäft erzielt. Der Mietzins kann entweder ganz oder teilweise der Umsatzentwicklung angepasst werden. In der Praxis wird oft ein fester Sockelbetrag mit einem variablen Anteil verknüpft.

Rahmenmietverträge

Gestützt auf das Bundesgesetz vom 23. Juni 1995 über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung (SR 221.213.15) sind in der Westschweiz und im Kanton Waadt Rahmenmietverträge zwischen Vermieter- und Mieterverbänden abgeschlossen worden, die anschliessend allgemeinverbindlich erklärt wurden.

Der vorliegende Entwurf sieht vor, dass auch in Zukunft Mietzinsanpassungen gestützt auf Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages möglich sind.

3.4 Sonstige wichtige Änderungen

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen wird eingeschränkt:

• Die Schutzbestimmungen gelangen bei luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit mehr als 150m2 Nettowohnfläche nicht zur Anwendung. Mietende, die sich in diesem Preissegment bewegen, sind im Verhältnis zur Vermieterschaft als gleich starke Partner zu sehen und benötigen keinen besonderen Schutz als schwächerer Vertragspartner. An Stelle des bislang verwendeten Kriteriums der Zimmerzahl tritt die Nettowohnfläche, da die Anzahl der Wohnräume für sich allein kein abschliessendes Indiz für die Grösse einer Wohnung oder eines Hauses darstellt.