Erläuternder Bericht

Artikel 269f Bei der indexierten Miete

Absatz 1

Ist nichts anderes vereinbart, können die Mietzinse an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Anpassung ist höchstens einmal jährlich zulässig, wobei seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Geltendmachung mindestens 12 Monate verstrichen sein müssen. Artikel 269m regelt die Anpassungsmodalitäten. Die Steigerung des Landesindexes darf höchstens zu 80 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden. Bei der Ablehnung des indirekten Gegenvorschlags in der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 spielte die vorgesehene Indexierung von 100 Prozent eine wichtige Rolle. Dieser Ausgangslage gilt es Rechnung zu tragen. Eine Indexierung zu 80 Prozent entspricht im Übrigen dem Entwurf des Bundesrates vom 15. September 1999 zur Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht (vgl. BBl 1999 9874). Vergleichsberechnungen haben ergeben, dass eine Indexierung in diesem Umfang etwa der Mietzinsentwicklung nach bisherigem Recht entspricht. Zudem stellt die begrenzte Überwälzungsmöglichkeit sicher, dass bei hoher Inflation nicht eine Überindexierung der Mietzinse erfolgt, welche durch die tatsächlichen Vermietungskosten nicht gerechtfertigt ist. Sie verfolgt insoweit auch ein gerechtfertigtes verteilungspolitisches Ziel.

Des Weitern ist zu beachten, dass im Warenkorb des Landesindexes der Konsumentenpreise die Mietzinse bereits mit über 20 Prozent berücksichtigt sind. Geprüft wurde in diesem Zusammenhang die Variante, eine Indexierung zu 100 Prozent vorzusehen, dabei jedoch vom Landesindex ohne Mietzinse auszugehen. Diese Möglichkeit wurde jedoch wieder verworfen, dies vor allem aus Praktikabilitätsgründen. Der Landesindex mit integrierten Mietzinsen ist eine bekannte und verbreitete Grösse und rechnerisch ergeben sich zwischen den beiden Varianten keine bedeutenden Unterschiede.

Im geltenden Recht ist seit 1. Juli 1990 bei indexierten Mietzinsen eine Überwälzung im Ausmass von 100 Prozent möglich. Die Vereinbarung von indexierten Mietzinsen ist jedoch nur unter einschränkenden Bedingungen möglich. Erforderlich ist eine Mindestlaufzeit des Vertrages von fünf Jahren. Diese Voraussetzung fällt nun weg und die Indexmiete erfährt eine generelle Aufwertung. Neu ist eine Anpassung an den Landesindex immer dann möglich, wenn die Parteien nicht ausdrücklich eine andere Anpassungsmethode vereinbart haben, dies unabhängig von der Dauer des Mietvertrages. Die im Vergleich zum geltenden Recht reduzierte Überwälzungsmöglichkeit trägt dem viel umfangreicheren Anwendungsbereich der Indexierung Rechnung.

Absatz 2

Um dem Anliegen nach Abbau zwingender Vorschriften bei Geschäftsräumen Rechnung zu tragen, wird in Absatz 2 festgehalten, dass bei der Miete von Geschäftsräumen eine Indexierung bis zu 100 Prozent vertraglich vereinbart werden kann. Eine Indexierung in diesem Ausmass ist in der Praxis recht verbreitet und hat sich hier als unbedenklich erwiesen.

Artikel 269g Bei der kostenbestimmten Miete

Absatz 1

Haben sich die Parteien auf die entsprechende Anpassungsmethode geeinigt, so kann der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn sich die Kosten verändert haben.

Absatz 2

Massgebend ist in erster Linie die Entwicklung des von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichenden Durchschnittssatzes für inländische Hypothekarforderungen. Ein Erhöhungsanspruch entsteht im Umfang des geltenden Rechts