Erläuternder Bericht

Artikel 270a Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen Änderungen zu Lasten des Mieters

Absätze 1 und 2

Wie im geltenden Recht kann die Mieterschaft jede Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Gemäss geltender Praxis ist gegen eine Mietzinserhöhung die Einrede zulässig, dass der Ertrag bereits genügend sei, bzw. es werde ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt (Ausnahmen sind in Art. 270c und 270d für die indexierten und gestaffelten Mietzinse vorgesehen). Das bedeutet, dass eine komplizierte Ertragsüberprüfung verlangt werden kann.

Neu soll eine Vereinfachung stattfinden, indem nur noch eine Überprüfung nach relativen Kriterien möglich ist. Die Überprüfung beschränkt sich darauf festzustellen, ob die konkrete Erhöhung den gesetzlichen Bestimmungen entspricht (relative Methode). Die Mieterschaft kann zum Beispiel geltend machen, eine Erhöhung des Mietzinses sei nicht durch eine entsprechende Änderung des Landesindexes oder des massgebenden Durchschnittssatzes für inländische Hypothekarforderungen gerechtfertigt. Sie kann hingegen nicht einwenden, es werde ein übersetzter Ertrag erzielt oder die Vergleichsmiete werde überschritten. Es findet somit keine uneingeschränkte Überprüfung der Mietzinserhöhung auf eine allfällige Missbräuchlichkeit hin mehr statt.

Zwei Ausnahmen von dieser Regel ergeben sich systembedingt. Wenn die Vermieterschaft nach Ablauf einer Vertragsdauer von mindestens sieben Jahren eine Anpassung an den angemessenen Ertrag vornimmt (vgl. Art. 269k), muss die Mieterschaft die Möglichkeit haben einzuwenden, der angemessene Ertrag werde überschritten. Ferner kann die Mieterschaft eine absolute Überprüfung verlangen, wenn nach einer Handänderung eine Erhöhung gestützt auf die vergleichbaren Mietzinse oder auf den bezahlten Kaufpreis mitgeteilt wird. Weiter kann geltend gemacht werden, dass die für Mietzinserhöhungen massgeblichen Fristen nicht eingehalten sind.

Absatz 3

Absatz 3 entspricht inhaltlich dem geltenden Artikel 270b Absatz 2.

Artikel 270b Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer

Absatz 1

Neu werden die Fälle, in denen die Mieterschaft eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen kann, abschliessend aufgeführt. Wenn der Mietzins sich nach dem Landesindex richtet, kann eine Herabsetzung verlangt werden, wenn dieser gesunken ist. Haben die Parteien hingegen die kostenbestimmte Miete vereinbart, ist ein Herabsetzungsbegehren möglich, wenn der massgebende Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen um den in die Verordnung aufzunehmenden Mindestwert von 0,25 Prozent gesunken ist.

Zudem kann eine Herabsetzung verlangt werden, wenn der Mietzins den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages folgt und diese nicht oder nicht mehr eingehalten werden. Ferner kann bei Geschäftsräumen eine Herabsetzung verlangt werden, wenn Umsatzmiete vereinbart wurde und der Umsatz abgenommen hat .

Insgesamt sind die Herabsetzungsmöglichkeiten klar begrenzt und eine aufwändige Überprüfung betreffend Missbräuchlichkeit nach absoluten Kriterien findet nicht statt.

Absatz 2

Analog zu Artikel 270a Absatz 2 werden die Einreden der Vermieterschaft geregelt. Diese kann nicht gegen das Herabsetzungsbegehren einwenden, die Mietzinse würden unter der Vergleichsmiete liegen oder ein angemessener Ertrag werde nicht er-