Erläuternder Bericht

Artikel 274a Absatz 1 Buchstabe c bis und Absatz 2 zweiter Satz

Absatz 1

Mit dem geltenden Mietrecht wurde den Schlichtungsbehörden erstmals eine gewisse, über die Schlichtung hinausgehende Entscheidkompetenz eingeräumt. Diese Kompetenzerweiterung in den Bereichen Kündigungsschutz und Hinterlegung des Mietzinses hat sich in der Praxis bewährt. Es erscheint deshalb auch aus verfahrensökonomischen Gründen gerechtfertigt, eine generelle Entscheidkompetenz vorzusehen. Absatz 1 Buchstabe c ^bislegt neu fest, dass die Schlichtungsbehörden in allen Mietstreitigkeiten einen Entscheid treffen, soweit der Streitwert 5000 Franken nicht übersteigt. Dies gilt jedoch nur, soweit die Kantone nicht spezielle Mietgerichte eingesetzt haben.

Absatz 2

Es wird präzisiert, dass die Angebotsseite (Vermietende) in den Schlichtungsbehörden unter angemessener Berücksichtigung der einzelnen Kategorien (Privatpersonen, Genossenschaften, institutionelle Anleger) vertreten sein muss. Namentlich in Gegenden mit einem höheren Anteil an Genossenschaftswohnungen sind die Baugenossenschaften bei der Vertretung der Angebotsseite miteinzubeziehen. Eine analoge Ausweitung für die Nachfrageseite (Mietende) erübrigt sich, da hier keine entsprechende Segmentierung vorliegt.

Übergangsbestimmungen der Änderung vom ... zum Achten Titel

Artikel 1

Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung beginnen, unterstehen dem neuen Recht.

Artikel 2

Absatz 1

Es wird präzisiert, dass Mietzinserhöhungen, die bereits vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung mitgeteilt wurden, aber erst danach wirksam werden, dem alten Recht unterstehen.

Absatz 2

In Analogie zu Absatz 1 unterstehen auch Herabsetzungsbegehren dem alten Recht, welche vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach gestellt wurden.

Artikel 3

Da bei den laufenden Mietverhältnissen die Kostenmiete nach bisherigem Recht massgebend war, kann davon ausgegangen werden, dass die Mehrzahl der Parteien auch künftig eine entsprechende Anpassungsmethode bevorzugt. Infolgedessen wird festgelegt, dass mangels anderer Vereinbarung die veränderten Kosten nach neuem Recht zur Anwendung gelangen. Geben die Parteien stattdessen der Indexmiete den