Rapporto esplicativo

B Commento delle singole disposizioni

Articolo 253b capoverso 2

Rispetto al diritto attuale, l’articolo 253b capoverso 2 CO restringe il campo

d’applicazione delle disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive. Sinora, tali disposizioni si applicavano sia alla locazione di locali d’abitazione, sia a quella di locali commerciali. Il progetto introduce una distinzione per quanto concerne la locazione di locali commerciali, dando alle parti la facoltà di escludere di comune accordo l'applicazione delle disposizioni di protezione.

Peraltro, le disposizioni di protezione non si applicano alla locazione di locali

d’abitazione o alle case unifamiliari di lusso e dispongono di una superficie utile abitabile superiore a 150 metri quadrati. Il concetto di lusso va interpretato restrittivamente: la dotazione dell’alloggio in questione deve essere straordinariamente confortevole e sottoposta a una manutenzione impeccabile. Non si farà più riferimento al numero di locali: nella prassi si è avuta la dimostrazione che il criterio decisivo, per gli alloggi di lusso, non è quello del numero dei locali ma piuttosto la superficie abitabile. Oggi il mercato offre appartamenti grandi e lussuosi formati soltanto da uno o due locali (ad es. i loft). Conviene quindi far riferimento alla superficie abitabile. Gli enti locati che dispongono di una superficie abitabile superiore a 150 metri quadrati si possono senz’altro considerare grandi, e se presentano anche dotazioni di lusso, si può giustamente rinunciare ad applicare le disposizioni di protezione limitative alla struttura della pigione e dare spazio all’autonomia delle parti.

L’esclusione delle disposizioni di protezione si riferisce unicamente, tanto per la locazione di locali commerciali quanto per quella di appartamenti e case unifamiliari di lusso, alla protezione contro le pigioni abusive. Le altre norme del diritto di locazione (diritto contrattuale, protezione dalle disdette, spese accessorie ecc.) rimangono invece ulteriormente applicabili.

Articolo 269 Pigione abusiva: principio

Titolo marginale

Le parti contraenti devono optare per uno dei modelli applicabili alla struttura della pigione. Possono decidere di adeguarla all’indice nazionale dei prezzi al consumo oppure di seguire le variazioni dei costi. In conseguenza del sistema dualista, il controllo del carattere abusivo si effettuerà, in conformità del metodo prescelto, in base a criteri diversi. Ciascun metodo deve avere una propria coerenza interna, senza che si confondano elementi di mercato con elementi di costo. Per tener conto di questa esigenza, l’articolo 269 capoverso 1 stabilisce che per il controllo del carattere abusivo ci si fonderà sulle pigioni di locali d’abitazione e commerciali, mentre il capoverso 2 dispone che se le parti hanno optato per il metodo dell’adeguamento alla variazione dei costi il controllo del carattere abusivo si effettuerà esclusivamente in funzione del rendimento lordo riferito al valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione.

Capoverso 1

Il primo capoverso si applica in tutti i casi in cui le parti non hanno optato per

l’adeguamento alla variazione dei costi. Se la pigione segue l’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, o se si tratta di locali commerciali e le parti hanno pattuito una pigione scalare o basata sulla cifra d’affari, oppure se la pigione è calcolata in base alle raccomandazioni di un contratto-quadro,la pigione è abusiva se supera