Erläuternder Bericht

de, dass der Mietzins die Vergleichsmiete bis zu 15 Prozent übersteigen durfte. Zum Teil erfolgte auch Kritik von der Vermieterseite.

Die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ wurde in der Volksabstimmung vom 18. Mai 2003 abgelehnt, der indirekte Gegenvorschlag wurde in der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 verworfen. Nach Ablehnung des indirekten Gegenvorschlags wurde vom zuständigen Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement (EVD) die Wiederaufnahme von neuen Revisionsbestrebungen angekündigt. In der Folge hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), beraten durch die Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen (EKW), einen neuen Entwurf ausgearbeitet.

2. Schwachstellen des geltenden Mietrechts

Mietzinse sind gemäss Artikel 269 OR missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die Marginale bezeichnet diesen Grundsatz als „Regel“- das Gesetz geht also primär von der Kostenmiete aus.

Artikel 269a OR listet als „Ausnahmen“ zu dieser Regel zulässige Erhöhungsgründe auf, wobei die Aufzählung nicht abschliessend ist. Mietzinse sind nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Sie sind weiter nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Eine Erhöhung des Hypothekarzinssatzes gilt als Kostensteigerung. Schliesslich sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen oder wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen.

Das unklare Verhältnis von Artikel 269 OR zu den Ausnahmen nach Artikel 269a OR hat sich als problematisch erwiesen. Es führte zu einer unübersichtlichen und häufig ändernden Bundesgerichtspraxis. Zwischen dem Grundsatz des angemessenen Ertrags und der in Artikel 269a lit. a OR sanktionierten Vergleichs- oder Marktmiete besteht zudem nach übereinstimmender Meinung ein inhaltliches Spannungsverhältnis.

Des Weitern wird von Mieter- und Vermieterorganisationen, von Banken wie auch von der Wissenschaft seit langem die bestehende Überwälzungspraxis der Änderungen der Hypothekarzinssätze auf die Mietzinse kritisiert. Massgebender Zinssatz ist derjenige von Althypotheken im ersten Rang der örtlich jeweils führenden Bank im Hypothekargeschäft, in der Regel ist das die Kantonalbank. Den traditionellen variablen Hypothekarzins gibt es jedoch immer seltener. Der Zins wird individuell in Funktion der Bonität der Schuldner und nach regionalen Gesichtspunkten festgelegt. Zudem sind heute Festhypotheken weit verbreitet. Der Leitzinssatz der örtlichen Kantonalbank hat somit seine ursprüngliche Aussagekraft verloren, und die bestehende Regelung ist für alle beteiligten Akteure unbefriedigend.

Anlass zur Kritik geben auch die Vermischung von relativen und absoluten Berechnungsfaktoren, die faktische Ausserkraftsetzung der Orts- und Quartierüblichkeit,

komplizierte Vorbehaltsregeln und –praxis sowie die beschränkten Kompetenzen der Schlichtungsbehörden.

Mieter- und Vermieterschaft haben keine Möglichkeit, die komplizierten Mietzinsanpassungsregeln durch Wahl einer einfacheren Methode zu vermeiden. Eine Indexierung ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch nur bei mindestens 5-jähriger Vertragsdauer, was für die meisten Vertragsparteien nicht in Frage kommt.