Erläuternder Bericht

3. Die wichtigsten Änderungen

3.1 Leitlinien der Revision

Bei der Ausarbeitung der vorliegenden Mietzinsanpassungsmodelle waren folgende Grundsätze wegleitend:

• Verteilungsneutralität

Die neuen mietrechtlichen Bestimmungen sollen zwischen Mietenden und Vermietenden mittel- und längerfristig im Vergleich zur heutigen Praxis keine

Umverteilungswirkung entfalten.

• Verstetigung der Mietzinsentwicklung

Sprunghafte und heftige Mietzinsausschläge sollen namentlich durch das Indexmodell weitgehend vermieden werden.

• Transparenz

Die Zusammensetzung und die Veränderungen der Mietzinse sollen nach klaren und nachvollziehbaren Regeln und Grundlagen erfolgen. Markt- und Kostenelemente sollen klarer getrennt werden.

• Wahlmöglichkeit der Parteien

Die Parteien sollen die Möglichkeit haben, sich gemäss ihren individuellen Umständen und Bedürfnissen für ein bestimmtes Modell der Mietzinsanpassung entscheiden. Mit Vertragsabschluss legen die Parteien fest, ob Mietzinsanpassungen sich nach den veränderten Kosten (Kostenmiete) oder nach dem Landesindex der Konsumentenpreise (Indexmiete) richten werden.

• Vereinfachung bei Wahl der Indexmiete

Die Parteien haben es in der Hand, eine einfache und transparente Methode für Mietzinsanpassungen zu wählen: Die Indexmiete ist für alle Vertragsparteien gut verständlich und einfach zu handhaben. Die Koppelung zwischen Hypothekarzins und Mietzins entfällt, komplizierte Ertragsberechnungen sind nicht mehr nötig.

Bei der Ausarbeitung des neuen Entwurfes wurde der Ablehnung der Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und des indirekten Gegenvorschlags Rechnung getragen:

- Ein duales System, bestehend aus dem Indexmodell und dem Modell der Kostenmiete ermöglicht eine grössere Flexibilität in der Mietrechtspraxis.

- Im Gegensatz zur Volksinitiative werden Alternativen zur Kostenmiete zur Verfügung gestellt und bei den bestehenden Kündigungsbestimmungen keinerlei Änderungen vorgenommen.

- Im Unterschied zum Gegenvorschlag beschränkt sich die Anpassung an die Teuerung im vorliegenden Entwurf für Wohnräume auf 80 Prozent und die Mietzinsanpassung nach Handänderung ist auf ein angemessenes Mass begrenzt und nur möglich, wenn der Veräusserer mindestens zwei Jahre lang Eigentümer war.

- Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen wird im Bereich der Geschäftsmieten differenziert ausgestaltet.

- Von einer verordneten Staffelung im Zusammenhang mit Mehrleistungen der Vermieterschaft und bei Eigentümerwechsel wird abgesehen.