Erläuternder Bericht

nungsstufe zu regeln sein. Dabei ist ökologischen Aspekten angemessen Rechnung zu tragen.

Artikel 269j Bei Handänderungen

Absatz 1

Eine Mietzinserhöhung infolge Handänderung ist nur möglich, wenn die Liegenschaft während mindestens zwei Jahren im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers gewesen ist. Eine zweijährige Dauer wird verlangt, damit bei wiederholten kurzfristigen Eigentumswechseln nicht eine unerwünschte Mietpreisspirale in Gang kommt.

Mietzinserhöhungen nach Handänderung sind entsprechend dem dualistischen System wie folgt zulässig:

- Bei der indexierten Miete darf der Mietzins höchstens bis zur massgebenden Vergleichsmiete erhöht werden. Eine Toleranzmarge von 10 bzw. 15 Prozent findet beim Erhöhungsgrund der Handänderung keine Anwendung. Mietzinserhöhungen nach Handänderungen werden vor allem gestattet, um bei sehr tiefen Mietzinsen eine vernünftige Anpassung zu ermöglichen. Eine Handänderung soll hingegen nicht Anlass zu umfassenden Mietzinserhöhungen liefern.

- Bei der kostenbestimmten Miete ist eine Mietzinserhöhung im Rahmen der Artikel 269c und 269d möglich, wenn sie nicht auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Für die Beurteilung des Kaufpreises können die mit dem Bruttoertrag kapitalisierten Vergleichsmieten beigezogen werden.

Absatz 2

Nach einer Handänderung des Mietobjektes ist ein Systemwechsel betreffend Anpassungsmethode gestützt auf eine entsprechende Vereinbarung der Parteien möglich. Insbesondere beim Wechsel des Objektes von einem privaten zu einem institutionellen Anleger hat Letzterer in Bezug auf die Mietzinsgestaltung unter Umständen andere Bedürfnisse und möchte deshalb von der kostenbestimmten Miete zur indexierten Miete wechseln. Diese Möglichkeit soll grundsätzlich offen stehen, allerdings nicht auf Grund einseitiger Mitteilung, sondern nur in gegenseitigem Einverständnis. Es gilt jedoch zu verhindern, dass verschiedene Erhöhungsmöglichkeiten miteinander kombiniert und gleichzeitig ausgeschöpft werden. Deshalb ist vorgesehen, dass ein Wechsel der Anpassungsmethode nur zulässig ist, solange nach der Handänderung noch keine Mietzinserhöhung erfolgt ist. Wurde bereits eine Mietzinserhöhung nach bisheriger Methode mitgeteilt, so ist ein Methodenwechsel nicht mehr gestattet.

Hat ein Wechsel der Anpassungsmethode einmal stattgefunden, so ist eine Mietzinserhöhung nach Absatz 1 nicht mehr zulässig, das heisst es können nur noch relative Erhöhungsgründe geltend gemacht werden, zum Beispiel Kosten, die sich seit dem Kauf der Liegenschaft verändert haben. Mit dieser Beschränkung soll vermieden werden, dass vor dem Handwechsel die Erhöhungsmöglichkeiten einer Methode voll ausgeschöpft werden und nach der Handänderung mit dem Wechsel der Methode noch einmal eine Optimierung stattfindet.

Artikel 269k Nach Ablauf einer Vertragsdauer von sieben Jahren

Artikel 269k enthält eine Neuerung sowohl im Vergleich zum geltenden Recht wie auch zum indirekten Gegenvorschlag: Bei der kostenbestimmten Miete (und nur bei diesem Modell) kann die Vermieterschaft während der Dauer des Mietverhältnisses