Erläuternder Bericht

weichungen von zwingenden Bestimmungen des Mietrechts durch den Bundesrat,

wenn der Rahmenmietvertrag den Mietenden einen mindestens gleichwertigen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bietet. Infolgedessen können sich die repräsentativen Verbände und Organisationen für ein bestimmtes Gebiet auf ein anderes Modell einigen, sofern dieses in seinen Anforderungen mit dem gesetzlichen Modell vergleichbar ist.

4.2 Kostenbestimmte Miete

Haben die Vertragsparteien die Angleichung an veränderte Kosten als

Anpassungsmethode vereinbart, so ist für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses der angemessene Ertrag massgebend. Dieser entspricht der Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert.

Die angemessene Bruttorendite setzt sich zusammen aus der Kapitalverzinsung, einem Risikozuschlag für das Eigenkapital, einem Unterhaltskostenzuschlag sowie einem Zuschlag für Betriebs- und Verwaltungskosten. Für die Kapitalverzinsung ist der von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichende Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen massgebend. Das Abstellen auf den erwähnten Durchschnittswert hat den Vorteil, dass sowohl feste als auch variable Hypotheken berücksichtigt werden, was eine verlässlichere Abbildung des Zinsmarktes ermöglicht. Weitere Elemente der Bruttorendite sind der Risikozuschlag für das Eigenkapital von 0,3 Prozent der Anlagekosten und der Zuschlag für Unterhaltskosten in Abhängigkeit vom Alter der Liegenschaft, womit den im Zeitablauf steigenden Kosten Rechnung getragen wird.

Der mietrechtliche Anlagewert entspricht den ursprünglichen Bau- und Landkosten oder den Erwerbskosten, zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen und des Teuerungsausgleichs auf dem ursprünglichen sowie auf dem allenfalls später im Rahmen von wertvermehrenden Arbeiten anrechenbaren Eigenkapital. Für das Eigenkapital gilt weiterhin eine Pauschale von 40 Prozent der ursprünglichen oder wertvermehrenden Investitionen. Sind diese Kosten nicht bekannt, so werden die Anlagekosten gestützt auf den durch die Gebäudenebenkosten und die Altersentwertung bereinigten Gebäudeversicherungswert sowie einen Zuschlag für die Landkosten ermittelt. Bei fehlendem Gebäudeversicherungswert wird auf ein Realwert-Gutachten abgestellt. Für den in der Praxis seltenen Fall des unbekannten Landwertes wird auf das Erstellungs- resp. das Erwerbsjahr sowie auf die Lage des Grundstücks abgestellt.

Die Einzelheiten betreffend Festlegung der Bruttorendite (mit Ausnahme des im Gesetz mit 0,3 Prozent definierten Risikozuschlags für das Eigenkapital) und Ermittlung unbekannter Gebäude- und Landwerte werden auf Verordnungsstufe geregelt. Die Anwendung des angemessenen Ertrags als Instrument zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit ist einerseits für die Beurteilung des Anfangsmietzinses und andererseits für die Überprüfung nach sieben Jahren im laufenden Mietverhältnis vorgesehen.