Erläuternder Bericht

Vorzug, so haben sie die Möglichkeit, innert Jahresfrist schriftlich zu vereinbaren, dass für die Mietzinsanpassung die Entwicklung des Landesindexes für Konsumentenpreise massgebend ist.

Mit dieser Lösung wird unter anderem dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kostenmiete eher auf die Bedürfnisse privater Vermieter ausgerichtet ist. Für diese stellt es eine bedeutende Vereinfachung dar, wenn dieses Anpassungsmodell gilt, ohne dass mit der Mieterschaft eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden muss. Auf der anderen Seite erscheint es für professionelle Anbieter auf dem Wohnungsmarkt zumutbar, mit den Mietparteien entsprechende Vereinbarungen zu treffen, wenn sie bei der Anpassungsmethode dem Indexmodell den Vorzug geben möchten. Dies gilt umso mehr, als ein Systemwechsel ohnehin einen gewissen Informationsbedarf mit damit verbundenem Administrativaufwand begründet. Bestehende vertragliche Mietzinsvorbehalte könnten zudem leichter weitergeführt werden.

Artikel 4

Mietverträge mit indexierten Mietzinsen müssen unter bisherigem Recht für mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden. Die Festsetzung des Anfangsmietzinses erfolgte im Hinblick auf diese längere Vertragsdauer. Das vertragliche Übereinkommen beider Parteien soll geschützt werden, weshalb übergangsrechtlich geregelt wird, dass bei diesen Verträgen bis zu deren Ablauf das alte Recht gilt.

Artikel 5

Mit dieser Bestimmung wird sichergestellt, dass Vermietende, welche Hypothekarzinssenkungen nach bisherigem Recht weitergegeben haben, durch das Inkrafttreten des neuen Rechts nicht schlechter gestellt werden sollen als diejenigen, die dies unterlassen haben. Gleichzeitig werden die Rechte von Mietenden, die nach geltendem Recht Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung haben, weitgehend gewahrt. Sie sollen nicht benachteiligt werden, indem sie ihre Senkungsansprüche vollständig und unwiederbringlich verlieren. Beide, auf eine gerechte Handhabung von Mietzinsanpassungen ausgerichtete Ziele, werden erreicht, indem die Vermieterschaft bei der ersten Erhöhung des Mietzinses nach neuem Recht eine Anpassung vornehmen muss, sofern der bisherige Mietzins auf einem Hypothekarzinssatz beruht, der über dem übergangsrechtlich geltenden Satz liegt. Die Anpassung nach neuem Recht erfolgt dann auf Grund der neu berechneten Basis.

Umgekehrt kann die Vermieterschaft bei der ersten Erhöhung nach neuem Recht den Mietzins vorgängig an den übergangsrechtlich geltenden Satz anpassen, sofern der bisherige Mietzins auf einem tieferen Hypothekarzinssatz beruht. Die Anpassung nach neuem Recht erfolgt dann auf Grund der neu berechneten Basis.

Sowohl bei der Mietzinsherabsetzung als auch bei der Mietzinserhöhung erfolgt die übergangsrechtliche Bereinigung nach den Grundsätzen des bisherigen Rechts und unter Berücksichtigung der durch die Rechtsprechung unter anderem hinsichtlich Einredemöglichkeiten festgelegten Regeln.

Absätze 1 und 2

Für Mietverhältnisse, für die neu die Entwicklung des Landesindexes für Konsumentenpreise massgebend ist, legt der Bundesrat einen gestützt auf den langjährigen Durchschnitt berechneten Referenzzinssatz fest (zur Zeit dürfte dieser bei zirka 4,5 Prozent liegen) . Für die Indexmiete wird auf diesem Weg sicher gestellt, dass die übergangsrechtli-