Rapport explicatif

B Commentaire des dispositions

Art. 253b, al. 2

A l’art. 253b, al. 2, CO du projet, le champ d’application des dispositions sur la protection contre les loyers abusifs est réduit par rapport au droit actuel.

Aujourd’hui, ces dispositions s’appliquent tant aux locaux d’habitation qu’aux locaux commerciaux. Le projet règle plus finement le cas des locaux commerciaux,

puisqu’il permet au parties d’exclure l’application des règles de protection contre les loyers abusifsLa protection ne s’applique pas non plus aux appartements et

maisons de luxe qui ont une surface nette habitable de plus de 150 m². Il faut interpréter au sens strict le terme « de luxe » : le logement doit offrir un confort inhabituel et être parfaitement entretenu. Le nombre de pièces n’est plus

déterminante. La pratique montre que pour les logements de luxe, précisément, ce n’est pas le nombre de pièces mais la surface habitable qui est importante. Il existe aujourd’hui des logements très grands et luxueux d’une ou deux pièces, comme les lofts. Il semble donc indiqué de se fonder sur la surface nette habitable. Un

logement de plus de 150 m² peut sans conteste être qualifié de grand. S’il est de plus équipé luxueusement, il paraît justifié de renoncer, lors de la fixation du loyer, à des clauses de protection constituant des restrictions et de laisser cette question à la libre appréciation des parties.

Tant pour les locaux commerciaux que pour les habitations de luxe, seules les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs peuvent être exclues par une convention des parties. Les autres règles du droit du bail (droit contractuel,

protection contre les congés, frais accessoires, etc.) demeurent applicables.

Art. 269 Loyer abusif. Principe

Les parties doivent opter pour un modèle d’adaptation du loyer. Elles peuvent choisir de l’adapter à l’indice suisse des prix à la consommation ou bien à

l’évolution des coûts. Selon la méthode retenue, la détermination du caractère abusif du loyer se fonde sur des critères différents. C’est là une conséquence du système dualiste. Chaque méthode doit être cohérente, sans mélange d’éléments de marché et d’éléments de coût. L’art. 269 dispose donc à l’al. 1 que le loyer est abusif lorsqu’il dépasse le loyer de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux comparables et, à l’al. 2, que, dans le modèle du loyer basé sur les coûts, le critère est le rendement brut rapporté à la valeur d’investissement déterminante.

Al. 1

L’al. 1 est applicable dès lors que les parties ne sont pas convenues d’une

adaptation à l’évolution des coûts, c’est-à-dire lorsque le loyer est indexé sur

l’indice suisse des prix à la consommation, que les parties ont conclu une

convention d’échelonnement ou subordonné le loyer au chiffre d’affaires ou que le loyer correspond aux recommandations d’un contrat-cadre. Le caractère abusif n’est pas déterminé par un calcul complexe du rendement mais par le loyer

comparatif, si ce dernier est considérablement dépassé. C’est un grand avantage en particulier lorsqu’il s’agit d’immeubles anciens, pour lesquels la définition des