Rapporto esplicativo

considerevolmente le pigioni di locali comparabili. In questi casi, il carattere abusivo della pigione non dovrà essere determinato in base a calcoli complessi per la determinazione del rendimento, ma ci si baserà invece sulla pigione di riferimento. Questo comporta un grande vantaggio soprattutto nel caso degli immobili più vecchi, il cui valore d’investimento è spesso difficile da calcolare, ad esempio perché non è più possibile risalire al prezzo d’acquisto originario dello stabile o del terreno da costruzione. (Per la determinazione della pigione di riferimento cfr. il commento all’art. 269b).

Capoverso 2

Se le parti hanno convenuto di adeguare la pigione secondo il metodo della variazione dei costi (art. 269e cpv. 1 lett. b), la pigione è abusiva allorché eccede il rendimento adeguato. Il vigente modello della pigione commisurata ai costi viene modificato, in considerazione della mutata situazione sul mercato ipotecario. Per determinare il rendimento adeguato ci si basa sul rendimento lordo riferito al valore d’investimento stabilito in base al diritto di locazione. (Per la determinazione del valore d’investimento secondo il diritto di locazione cfr. commento agli art. 269c e d).

Articolo 269a Pigione iniziale

Capoverso 1

I capoverso 1 a 3 entrano in linea di conto se le parti non hanno convenuto un adeguamento in base alla variazione dei costi. Se la pigione segue l’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, o se, trattandosi di locali commerciali, le parti hanno convenuto una pigione scalare o fondata sulla cifra d’affari, oppure se la pigione è calcolata in base alle raccomandazioni di un contratto-quadro di locazione, il criterio per la valutazione del carattere abusivo della pigione sarà costituito dalla pigione di riferimento. Bisogna considerare che le pigioni iniziali vengono contestate piuttosto di rado (in media vi sono circa 300 casi l’anno in tutta la Svizzera).

Capoverso 2

Per quanto riguarda la pigione iniziale, l’eccedenza ammissibile rispetto alle pigioni di locali d’abitazione o commerciali comparabili dipende dall’età degli edifici: se

l’immobile ha al massimo 30 anni, la pigione è abusiva allorché l’eccedenza rispetto alle pigioni di locali abitativi o commerciali comparabili supera il 10 percento. Questa disposizione tiene conto del fatto che nel caso degli immobili più vecchi la diversificazione delle pigioni è molto più netta che non nel caso degli immobili recenti. Perciò, se si tratta di immobili di oltre 30 anni, l’eccedenza ammissibile può arrivare fino al 15 per cento; se l'eccedenza supera invece il 15 per cento, la pigione è considerata abusiva. Si tratta di una presunzione assoluta.

Nel caso dei locali d’abitazione, l’eccedenza ammissibile del 10 o del 15 per cento fa riferimento ai modelli edonici applicabili alla determinazione delle pigioni di riferimento. Qualora si applicasse un altro modello, occorrerebbe definirne i valori in un relativo contratto-quadro di locazione.

Capoverso 3

Nel determinare l’anno di costruzione occorre tenere adeguatamente conto dei rinnovi intrapresi. Se un oggetto di oltre 30 anni è stato completamente restaurato, non sarebbe corretto ammettere un'eccedenza limite del 15 per cento. Occorrerà piuttosto determinare l’anno di costruzione economicamente determinante tenendo conto

dell’entità del rinnovo.