Rapport explicatif

coûts d’investissement peut présenter des difficultés, par exemple parce que le prix d’achat de l’immeuble ou du terrain n’est pas connu. (Sur le calcul du loyer

comparatif, v. le commentaire de l’art. 269b).

Al. 2

Si les parties sont convenues d’adapter le loyer en fonction de l’évolution des coûts (art. 269e, al. 1, let. b), le loyer est abusif s’il excède le rendement adéquat. Cette disposition diffère du système actuel de loyer basé sur les coûts pour tenir compte de l’évolution de la situation sur le marché hypothécaire. Pour déterminer le

rendement adéquat, le projet prévoit que l’on se fonde sur le rendement brut

rapporté à la valeur d’investissement déterminante en droit du bail (pour la

définition du rendement brut et de la valeur d’investissement déterminante, v. le commentaire des art. 269c et 269d).

Art. 269a Loyer initial

Al. 1

Les al. 1 à 3 sont applicables dès lors que les parties n’ont pas convenu d’une adaptation du loyer à l’évolution des coûts. Si le loyer suit l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, ou que les parties se sont entendues pour échelonner le loyer ou le faire dépendre du chiffre d’affaires ou que le loyer

correspond aux recommandations d’un contrat-cadre, l’instrument de contrôle du caractère abusif du loyer est alors le loyer comparatif.

Il faut noter que le loyer initial est assez rarement contesté (en moyenne environ 300 cas par an pour l’ensemble de la Suisse).

Al. 2

Pour le loyer initial, la marge de dépassement autorisée par rapport au loyer

comparatif dépend de l’âge du bâtiment. Le loyer est abusif s’il excède le loyer de locaux d’habitation ou de locaux commerciaux comparables de plus de 10 %, dans le cas de bâtiments de 30 ans au plus. Cette marge va jusqu’à 15 % si le bâtiment a plus de 30 ans, les loyers étant plus diversifiés pour les bâtiments anciens. Il s’agit là d’une présomption qui ne peut pas être contestée.

Pour les locaux s’habitation ce taux de dépassement (10 ou 15 %) se base sur des modèles hédoniques de calcul des loyers comparatifs. Au cas où un autre modèle est appliqué, les valeurs déterminantes doivent être fixées dans le contrat-cadre de bail à loyer.

Al. 3

Les travaux de rénovation doivent être pris en compte de manière appropriée pour calculer l’année de construction. Si un immeuble de plus de 30 ans a été totalement rénové il y a peu de temps, il ne serait pas juste de permettre un dépassement de 15 % par rapport au loyer comparatif. Il faut en ce cas fixer une année de

construction déterminante sur le plan économique, en fonction du degré de

rénovation.