Rapporto esplicativo

Capoverso 4

Se le parti hanno convenuto di adeguare la pigione alla variazione dei costi, la pigione sarà abusiva se supera il rendimento lordo in base all’articolo 269 capoverso 2. Fa stato il rendimento lordo (art. 269c) riferito al valore d’investimento definito dal diritto della locazione (art. 269d).

Capoverso 5

Il capoverso 5 corrisponde all’attuale articolo 270 capoverso 2. Non sono state operate modifiche sostanziali.

Articolo 269 b Pigioni di locali d’abitazione e commerciali comparabili

Titolo marginale

Per controllare il carattere abusivo delle pigioni ci si basa sulla pigione di riferimento. L’articolo 269b definisce le condizioni per il calcolo di tale pigione.

Capoverso 1

Il capoverso 1 enumera i criteri di paragone determinanti. Si tratta dell’ubicazione, della superficie, dello stato, del periodo di costruzione e della dotazione dei locali abitati-

vi. L’enumerazione non è esaustiva. Nell’ordinanza d’esecuzione si potranno includere ulteriori criteri, al passo con le più recenti conoscenze.

Le abitazioni di lusso con superficie abitabile netta superiore ai 150 metri quadrati e le abitazioni costruite con l’aiuto dell’ente pubblico non vengono prese in considerazione nel calcolo della pigione di riferimento.

Capoverso 2

La Confederazione appronta i necessari strumenti di confronto facendo riferimento esclusivamente ai metodi scientifici riconosciuti che si basano sulle statistiche ufficiali. Essa fa in modo che i dati raccolti rispecchino gli usi locali e che siano rappresentative. Le pigioni di riferimento verranno aggiornate ogni anno.

La pigione di riferimento deve rispecchiare nel migliore dei modi le pigioni reali. Lo stato della scienza è determinante e si devono applicare i migliori metodi di volta in volta disponibili. I dettagli vanno disciplinati in un’ordinanza d’esecuzione, anziché nella legge.

I Cantoni e le organizzazioni di inquilini e locatori dovranno essere coinvolti

nell’elaborazione e nell’aggiornamento delle pigioni di riferimento, affinché lo strumentario poggi su un largo consenso.

Per calcolare la pigione di riferimento si può scegliere un altro metodo con un contratto-quadro di locazione, sempre che il metodo prescelto sia compatibile con i requisiti previsti dalla legge.

Capoverso 3

La legge non dice come calcolare le pigioni di riferimento per i locali commerciali, in quanto La diversità delle destinazioni degli enti locati (servizi, artigianato, commercio, industria ecc) comporta una netta segmentazione in singoli mercati. Inoltre, nel caso della locazione di locali commerciali, le installazioni interne rivestono un’importanza di molto maggiore rispetto alla dotazione dei locali abitativi. I locali utilizzati dagli artigiani, ad esempio, contengono spesso speciali installazioni fisse, come ad esempio le macellerie, le panetterie, le falegnamerie. La cosa locata in quanto tale assume