Rapporto esplicativo

un’importanza secondaria rispetto a tali installazioni. Perciò, se si tratta di locali commerciali, il legislatore si astiene dal far capo alle pigioni di riferimento e dispone invece di prendere in considerazione le pigioni di tre oggetti comparabili.

Articolo 269c Pigione basata sui costi, rendimento lordo adeguato

Capoverso 1

Il rendimento lordo adeguato si basa sul tasso d’interesse medio aggiornato trimestralmente dalla Banca nazionale svizzera per i crediti ipotecari concessi in Svizzera. Il supplemento previsto per le spese di manutenzione è commisurato all’età

dell’immobile. I relativi valori saranno definiti nell’ordinanza sul diritto di locazione. Per i primi anni successivi alla costruzione, è prevista la definizione di un tasso costante, che aumenterà in modo lineare negli anni seguenti fino a raggiungere un tasso massimo, ad esempio nell’arco di 50 anni. Dovranno essere definiti per via d’ordinanza anche i tassi per le spese d’esercizio e le spese d’amministrazione, mentre

l’ammontare del supplemento per il rischio è fissato nella legge allo 0,3 per cento. Il rendimento lordo ammissibile corrisponde alla somma di tali valori.

Capoverso 2

Le spese incorse dal locatore per prestazioni connesse all’uso della cosa locata, come ad esempio le spese di riscaldamento e per l’acqua calda, le spese di elettricità, per il gas, per l’ascensore, per il custode e per la manutenzione del giardino, i pubblici tributi come le tasse per l’erogazione dell’acqua o per le canalizzazioni delle acque di scarico e per lo sgombero dei rifiuti possono essere conteggiate separatamente come spese accessorie. Per quanto riguarda l’entità delle spese accessorie conteggiate separatamente, esiste in pratica un quadro molto eterogeneo. Nel caso normale, vengono conteggiate separatamente come spese accessorie le spese di riscaldamento e per l’acqua calda e le tasse di abbonamento alla televisione via cavo. Tuttavia, vi sono anche contratti di locazione che prevedono il conteggio separato di tutte le voci ammesse dalla legge, e contratti di locazione – soprattutto nella Svizzera romanda – in base ai quali tutte le spese accessorie sono comprese nella pigione. Queste differenze dovranno essere prese in considerazione.

Le spese d’esercizio sono aumentate in misura superiore al rincaro in questi ultimi anni, in particolare le tasse e le indennità versate al custode. È pertanto corretto tener conto nel calcolo del rendimento lordo dell’entità di queste spese d’esercizio trasferite separatamente. Se tutte le spese accessorie sono conteggiate a parte, la quota delle spese d’esercizio comprese nel rendimento lordo diminuisce. Invece, se le spese accessorie sono in larga parte comprese nella pigione, il rendimento lordo potrà essere aumentato in egual misura. I dettagli dovranno essere disciplinati nell’ordinanza

d’esecuzione. La normativa fa riferimento esclusivamente alle spese d’esercizio, poiché per ragioni di carattere giuridico la manutenzione non rientra nelle spese accessorie.

Articolo 269d Valore d’investimento determinante in base al diritto di locazione

Capoverso 1

Il valore d’investimento determinante dipende dal costo iniziale della costruzione e del terreno o dal prezzo d’acquisto. A questi valori, che sono noti nella maggior parte dei casi, vanno aggiunti gli investimenti ad incremento del valore e la compensazione del rincaro sul capitale proprio. La compensazione del rincaro sul capitale proprio corrisponde al 40 per cento dei costi d’investimento, a prescindere dalla effettiva ripartizione tra capitale di terzi e fondi propri nel caso concreto.