Rapporto esplicativo

Capoverso 2

Se i costi menzionati nel capoverso 1 non sono noti o il prezzo d’acquisto originario è manifestamente sproporzionato, ci si fonderà sul valore assicurativo depurato

dell’immobile. Nella maggiore parte dei Cantoni, l’assicurazione degli stabili è obbligatoria e praticata dall’ente pubblico. Quattro Cantoni non dispongono di

un’assicurazione stabili pubblica, ma hanno comunque decretato l’obbligo di assicurarsi. Nei rimanenti tre Cantoni in cui non vige un obbligo assicurativo (Ginevra, Vallese e Ticino), le varie compagnie d’assicurazioni praticano comunque l’assicurazione di stabili e pertanto esistono anche le stime corrispondenti. Al valore assicurativo

depurato delle spese di sistemazione esterna e del deprezzamento dovuto all’età viene aggiunto un supplemento per il costo del terreno. I rispettivi valori saranno definiti con maggior precisione nell’ordinanza.

Capoverso 3

Il valore d’investimento è determinato per mezzo di una perizia sul valore reale, ma solo ed esclusivamente nel caso in cui tale valore non può essere determinato in base al capoverso 1 o al capoverso 2. Il reale valore dell’immobile potrà essere stabilito ad esempio da un perito di un altro Cantone o dalla Commissione federale di stima. Se il valore del terreno non è noto, ci si fonderà sull’anno di costruzione o sull’anno

d’acquisto (abitazioni costruite prima del 1989 e abitazioni costruite dal 1990 in poi) nonché su differenti tipi di comune e sull’ubicazione dell’immobile. Se esiste una stima manifestamente proporzionata, si ricorrerà alla stima concreta. L’ordinanza sul diritto di locazione disciplinerà con maggior dovizia di particolari la determinazione dei costi di costruzione e di terreno che non sono noti.

Articolo 269e Aumenti di pigione nel corso della locazione: principio

Titolo marginale

La nuova normativa enumera esaustivamente tutti i possibili motivi di aumento, introducendo una sistematica diversa da quella del vigente diritto. Il vigente articolo 269a contiene un catalogo di situazioni nelle quali di norma le pigioni non sono considerate abusive. La legge non menziona però i motivi e metodi di aumento ammissibili. Per semplificare il sistema e renderlo più trasparente, la nuova disposizione specifica direttamente e in modo esaustivo i motivi di aumento ammissibili.

Per quanto concerne i metodi di adeguamento, l’ordinanza sul diritto di locazione dovrà regolamentare diversi aspetti in modo più approfondito. L’ordinanza disporrà segnatamente che se le parti hanno adottato il sistema della pigione basata sui costi, la pigione potrà essere adeguata soltanto se il tasso d’interesse di riferimento varia almeno in misura dello 0,25 per cento e che se il tasso aumenta almeno dello 0,25 per cento il Consiglio federale ne darà comunicazione; inoltre, il Consiglio federale definirà i criteri per stabilire che il tasso di riferimento è aumentato almeno dello 0,25 per cento e disporrà che il tasso determinante è quello in vigore al momento della conclusione del contratto e che la ripartizione periodica dei singoli fattori di costo relativi alle spese di manutenzione deve corrispondere alla prassi giuridica attualmente vigente

Capoverso 1

Il capoverso 1 conferisce alle parti la facoltà di scegliere tra diversi metodi per

l’adeguamento. Le parti possono concordare che l’evoluzione del canone seguirà quella dell’indice nazionale dei prezzi al consumo; in tal caso, gli aumenti di pigione saranno ammessi entro i limiti fissati all’articolo 269f. I contraenti possono però anche stabilire che la pigione sarà adeguata alla variazione dei costi; questo metodo entra in