Rapport explicatif

Il n’est pas prévu de calculer des loyers comparatifs pour les locaux commerciaux. Vu la destination très diverses des objets loués dans ce domaine (services,

artisanat, commerce, industrie, etc.), le marché est très segmenté. De plus,

l’équipement intérieur des locaux joue un rôle beaucoup plus important que pour les logements. Certains ont des équipements spéciaux fixes, comme les boucheries, les boulangeries ou les menuiseries. L’objet loué lui-même a moins d’importance que ces équipements. Au lieu de calculer des loyers comparatifs, il est donc prévu de fonder la comparaison sur les loyers de trois objets comparables.

Art. 269c Loyer basé sur les coûts. Rendement brut adéquat

Al. 1

Le rendement brut adéquat se compose principalement du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse publié trimestriellement par la Banque nationale suisse. Le supplément pour les frais d’entretien dépend de l’âge de l’objet. Les valeurs correspondantes seront fixées dans l’ordonnance. Il est prévu de définir pour les premières années un taux constant qui augmentera dans le temps de manière linéaire jusqu’à atteindre une valeur maximale après par exemple 50 ans. Les taux des frais d’exploitation et d’administration seront également fixés dans l’ordonnance, le supplément pour les risques étant défini à 0,3 % dans la loi ellemême. La somme de tous ces éléments donne le rendement brut adéquat.

Al. 2

Les dépenses faites par le bailleur pour des prestations liées à l’usage de l’objet peuvent être comptées de manière séparée comme frais accessoires : par exemple les frais de chauffage, d’eau chaude, d’électricité, de gaz, les dépenses pour

l’ascenseur, la conciergerie et le jardin, les taxes publiques pour l’eau, les égouts et le ramassage des ordures. La pratique est très disparate. Dans le cas normal, les frais de chauffage et d’eau chaude et l’abonnement au câble sont comptés

séparément comme frais accessoires. Il existe cependant des contrats de bail dans lesquels toutes les rubriques autorisées par la loi sont comptées en dehors du loyer proprement dit, et d’autres, notamment en Suisse romande, où tous les frais

accessoires sont inclus dans le loyer. Il faut tenir compte de ces différences.

Les frais d’exploitation ont augmenté davantage, ces dernières années, que le renchérissement, notamment en ce qui concerne les taxes et la conciergerie. Il est donc juste de tenir compte de l’ampleur des frais d’exploitation inclus dans les frais accessoires pour calculer le rendement brut. Si tous les frais accessoires sont séparés du loyer, la part des coûts d’exploitation est réduite dans le rendement brut. Si par contre les frais accessoires sont largement inclus dans le loyer, le bailleur peut exiger un rendement brut plus important. Les modalités seront fixées dans l’ordonnance. Cette règle se limite aux frais d’exploitation car les frais

d’entretien ne peuvent pas faire partie des frais accessoires, pour des raisons de définition juridique.