Rapporto esplicativo

linea di conto soltanto se le parti lo hanno scelto esplicitamente. La pigione può essere aumentata anche nel quadro dell’articolo 269g. La pigione indicizzata e la pigione basata sui costi rappresentano i due metodi di adeguamento principali. Data

l’importanza basilare di questi due metodi, si può affermare che il presente progetto prevede un sistema dualista. Oltre a questi due metodi, le parti ne possono adottare anche altri, come quello della pigione scalare, quello dell’adeguamento in base a un contratto-quadro di locazione e, trattandosi di locali commerciali, della pigione fondata sulla cifra d’affari. In quest’ultima ipotesi, la pigione può dipendere del tutto o in parte dalla cifra d’affari. Il conduttore deve permettere al locatore di visionare i bilanci e la contabilità.

Decade invece la possibilità, prevista dal vigente diritto, di prevedere un piano di pagamento particolare per gli aumenti di pigione. Nella prassi, questa possibilità è rimasta praticamente lettera morta.

Capoverso 2

L’adeguamento della pigione alla variazione dei costi deve essere oggetto di un esplicito accordo tra le parti. In assenza di accordo, si applica il metodo di adeguamento previsto al capoverso 1 lettera a. Bisognava assolutamente prevedere una disposizione applicabile per difetto, onde evitare che in assenza di accordo si creasse una situazione d’incertezza suscettibile di far sorgere delle controversie e di caricare i tribunali. Nel corso dei lavori di riforma relativi al diritto di locazione, sono state formulate reiterate richieste per rendere la pigione indipendente dal tasso d’interesse ipotecario. Conviene quindi ragionevolmente disporre che in assenza di accordo su un metodo particolare si applichi un modello che sancisca tale autonomia. Si tratta inoltre di un metodo semplice, che non comporta complessi calcoli di rendimento.

Capoverso 3

In linea di massima, le parti possono cambiare il metodo di adeguamento soltanto concludendo un nuovo contratto di locazione. Nel corso della locazione, il metodo scelto inizialmente rimane vincolante. Questa norma è intesa a garantire la certezza del diritto nelle relazioni contrattuali. Essa impedisce inoltre che sorgano delle controversie e che uno dei contraenti tenti di far pressione sulla controparte per ottenere un cambiamento di metodo a proprio favore. Parallelamente, consente di instaurare una certa stabilità nell'evoluzione della pigione, stabilità che non potrebbe essere garantita se fosse consentito di passare spesso da un metodo di adeguamento all’altro.

L’unica eccezione è prevista in caso di cambiamento del proprietario dell'immobile (cfr. art. 269j cpv. 2): in tal caso esiste la possibilità di cambiare metodo.

Capoverso 4

La legge autorizza gli aumenti di pigione giustificati da prestazioni suppletive del locatore (lett. a). Inoltre, a determinate condizioni, la pigione può essere aumentata sulla base del prezzo d’acquisto versato in occasione di un trapasso di proprietà (lett. b). Questi motivi di adeguamento possono essere invocati anche in assenza di un previo accordo contrattuale.

Articolo 269f Nel caso di pigioni indicizzate

Capoverso 1

In assenza di accordi contrari, le pigioni possono essere adeguate all’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. L’adeguamento può essere effettuato non più di una volta l’anno: dall’ultimo adeguamento devono essere trascorsi almeno 12 mesi. Le modalità di adeguamento sono definite all’articolo 269m.