Rapport explicatif

Art. 269d Valeur d’investissement déterminante

Al. 1

La valeur d’investissement déterminante a pour élément essentiel le coût initial du terrain et de la construction ou le prix d’achat. S’ajoutent à ces chiffres,

généralement connus, les dépenses créant une plus-value et le renchérissement des fonds propres investis. La compensation de ce dernier est calculée sur une part de 40 % des coûts d’investissement, quelle que soit la proportion réelle des fonds propres.

Al. 2

Lorsque les chiffres cités à l’al. 1 ne sont pas connus ou que le prix d’achat initial est manifestement exagéré, on se fonde sur la valeur d’assurance corrigée de l’immeuble. Dans la plupart des cantons, il existe une assurance immobilière

publique obligatoire. Dans quatre cantons, l’assurance est obligatoire mais il n’y a pas d’assurance publique. Dans les trois cantons sans assurance obligatoire

(Genève, le Valais et le Tessin), les sociétés d’assurance offrent tout de même des contrats immobiliers et font des estimations. La valeur d’assurance corrigée des frais d’aménagement extérieur de l’immeuble et de la dépréciation due à l’âge est complétée par le coût du terrain. Les différentes valeurs seront définies par voie d’ordonnance.

Al. 3

Si et seulement si un calcul au sens des al. 1 et 2 n’est pas possible, la valeur d’investissement est établie par une expertise de la valeur réelle. La valeur de la construction peut être établie par l’expert d’un autre canton ou par la Commission fédérale d’estimation. Si la valeur du terrain n’est pas connue, on se fondera sur l’année de construction ou d’achat (logements antérieurs à 1989 et logements postérieurs à 1990), sur divers types de commune et sur la situation du bien-fonds. En cas de mauvaise évaluation manifeste, on effectuera une estimation individuelle. Des dispositions plus détaillées réglant le cas où le coût initial du terrain et de la construction ne sont pas connus seront intégrées dans l’ordonnance.

Art. 269e Augmentation du loyer. En cours de bail. Principe

Le projet énumère de manière exhaustive les motifs d’augmentation admissibles. La systématique est donc très différente de celle du droit actuel. L’art. 269a actuel prévoit un catalogue de cas dans lesquels les loyers ne sont en règle générale pas abusifs, sans rien dire toutefois des motifs ni des méthodes d’augmentation

admissibles. A des fins de simplicité et de transparence, le projet décrit directement et exhaustivement les motifs d’augmentation admissibles.

Concernant les adaptations de loyer, divers points devront être réglés dans

l’ordonnance. Celle-ci prévoira notamment que pour le loyer basé sur les coûts une adaptation est seulement possible lorsque le taux de référence a évalué de 0,25 % au moins, que le Conseil fédéral doit communiquer quand le taux de référence a évolué de 0,25 % au moins, que le taux de référence déterminant est celui

applicable au moment de la conclusion du bail et que l’étalement dans le temps de certains frais d’entretien doit correspondre à la pratique juridique actuelle.