Rapporto esplicativo

L’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo può essere riportato sulla pigione al massimo nella misura dell’80 per cento. Il fatto che il controprogetto indiretto respinto in votazione popolare l’8 febbraio 2004 prevedesse la possibilità di indicizzare la pigione al 100 per cento ha svolto un ruolo di sicuro rilievo nella bocciatura del controprogetto, e questo aspetto non va dimenticato. Del resto, l’indicizzazione all’80 per cento era già prevista dal disegno di modifica delle disposizioni del codice delle obbligazioni sulla locazione adottato dal Consiglio federale il 15 settembre 1999 (cfr.

FF 1999 8735). Da calcoli comparativi è emerso che un’indicizzazione della pigione nella misura dell’80 per cento corrisponde praticamente all’evoluzione delle pigioni sotto il regime del vigente diritto. Inoltre, la limitata possibilità di trasferimento consente di evitare una sovraindicizzazione delle pigioni, non giustificata dai costi di locazione effettivi, nei periodi di forte inflazione. In tal misura, il limite previsto persegue anche un legittimo obiettivo di politica ridistributiva.

Per il resto, bisogna tener conto del fatto che nel paniere dell’indice nazionale dei prezzi al consumo le pigioni sono già considerate in ragione superiore al 20 per cento. In questo contesto, è stata esaminata la possibilità di un’indicizzazione del 100 per cento, ma in base all’indice nazionale dei prezzi al consumo calcolato senza tener conto delle pigioni. Questa possibilità è stata respinta tuttavia, soprattutto per ragioni di praticabilità. L’indice nazionale dei prezzi al consumo con integrazione delle pigioni è un’unità di misura conosciuta e diffusa e inoltre, dal profilo calcolatorio, le due varianti non presentano differenze di rilievo.

In base al diritto attuale, in vigore dal 1° luglio 1990, se la pigione è indicizzata gli aumenti dell’indice possono essere riversati sulla pigione nella misura del 100 per cento. Ma la pattuizione di pigioni indicizzate è possibile unicamente a certe condizioni restrittive. Nel contratto di locazione deve essere prevista una durata minima di cinque anni. Il presente progetto di riforma sopprime questa condizione, sicché la pigione indicizzata dovrebbe sperimentare una generale rivalutazione. Secondo il nuovo diritto, la pigione potrà sempre essere adeguata all’indice nazionale dei prezzi al consumo a prescindere dalla durata del contratto di locazione, salvo nei casi in cui le parti avranno espressamente pattuito un altro metodo di adeguamento. La limitazione delle possibilità di trasferimento introdotta dal nuovo diritto tiene conto del campo

d’applicazione molto più vasto dell’indicizzazione.

Capoverso 2

In considerazione delle richieste miranti alla soppressione delle disposizioni imperative in materia di locazioni commerciali, il capoverso 2 dispone che se si tratta della locazione di locali commerciali l’indicizzazione potrà essere riversata sulla pigione nella misura del 100 per cento, a condizione che le parti si accordino in tal senso per contratto. In pratica, l’indicizzazione al 100 per cento delle pigioni dovute per la locazione di locali commerciali è assai diffusa e non crea problemi.

Articolo 269g Nel caso di pigioni commisurate ai costi

Capoverso 1

Se le parti hanno optato per questo metodo di adeguamento, il locatore può aumentare la pigione se si verifica una variazione dei costi.

Capoverso 2

Il principale elemento determinante è l’evoluzione del tasso medio pubblicato trimestralmente dalla Banca nazionale svizzera per i crediti ipotecari concessi in Svizzera. La pigione può essere aumentata nella misura prevista dal diritto attuale se il tasso medio aumenta almeno in ragione dello 0,25 per cento. Può essere riportato sulla pigione anche il rincaro sul capitale proprio. La pigione dell’anno precedente è adeguata al rincaro nella misura del 40 per cento, esattamente come avviene attualmente nella