Rapport explicatif

Al. 1

Cette disposition prévoit que les parties ont le choix entre des différentes méthodes d’adaptation des loyers. Elles peuvent décider d’adapter le loyer à l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, auquel cas les augmentations sont régies par l’art. 269f. Elles peuvent aussi décider de l’adapter à l’évolution des coûts. Elles doivent pour cela en convenir expressément. En ce cas, les

augmentations sont régies par l’art. 269g. L’indexation du loyer et le loyer basé sur les coûts sont les deux principales méthodes d’adaptation des loyers, d’où la notion de système dualiste dans le présent avant-projet. Les autres méthodes,

d’importance secondaire, sont l’échelonnement du loyer, son adaptation sur la base d’un contrat-cadre de bail et sa subordination, totale ou partielle, au chiffre

d’affaires. Ce dernier cas ne s’applique qu’aux locaux commerciaux et implique l’obligation, pour le locataire, d’acorder au bailleur le droit de consulter ses bilans et ses comptes.

La possibilité, inscrite dans le droit actuel, de prévoir un plan de paiement pour le loyer est supprimée. Cette disposition n’a jamais eu beaucoup d’importance dans la pratique.

Al. 2

L’adaptation du loyer en fonction de l’évolution des coûts doit faire l’objet d’un accord exprès, faute de quoi c’est la méthode de l’al. 1, let. a, qui s’applique. Il est en effet indispensable de prévoir une solution pour les cas où aucun accord

n’existe, afin de ne pas créer de situations équivoques susceptibles de provoquer des litiges et de déboucher sur une procédure judiciaire. Comme les travaux de révision du droit du bail tendaient vers un découplage des loyers et des taux

hypothécaires, il est logique d’appliquer par défaut la méthode qui permet ce

découplage. Il s’agit en outre d’une méthode simple qui évite un calcul compliqué du rendement.

Al. 3

Il n’est en principe possible de changer de méthode qu’au moment de la conclusion d’un nouveau bail. En cours de bail, la méthode choisie demeure contraignante.

Cette règle vise à garantir la sécurité du droit dans les relations contractuelles, tout en empêchant que des litiges ne naissent et qu’une partie n’essaie de faire pression sur l’autre pour modifier la méthode d’adaptation du loyer à son avantage. En même temps, on vise une certaine régularité dans l’évolution du loyer, ce qui ne serait pas possible si la méthode changeait fréquemment.

La seule exception est le changement de propriétaire (v. art. 269j, al. 2).

Al. 4

La loi autorise les augmentations justifiées par des prestations supplémentaires du bailleur (let. a) ou, à certaines conditions, fondées sur le prix d’achat versé, à la suite d’un changement de propriétaire (let. b). Le bailleur peut faire valoir ces motifs sans convention préalable.