Rapporto esplicativo

prassi. I dettagli saranno definiti nell’ordinanza sul diritto di locazione. Infine, dà diritto a un adeguamento anche l’evoluzione delle spese di manutenzione, di esercizio e di amministrazione comprese nella pigione.

Capoverso 3

Il rincaro delle spese di manutenzione può essere invocato sulla base di importi forfetari o delle spese effettive. In questa seconda ipotesi, ci si dovrà basare sulla differenza tra le spese medie degli ultimi tre anni precedenti l’adeguamento attuale e le spese medie degli ultimi tre anni precedenti il precedente adeguamento. Questi dettagli, e altri ancora relativi in particolare alle spese d’esercizio, saranno disciplinati

nell’ordinanza sul diritto di locazione.

Articolo 269h Nel caso di pigioni scalari

Le parti avranno ancora, come oggi, la possibilità di pattuire una pigione scalare. Verrà mantenuta la regola secondo cui la pigione può essere aumentata al massimo una volta l’anno; l’importo dell’aumento deve essere stabilito in franchi. Il nuovo diritto rinuncerà invece a esigere una durata minima di tre anni per il rapporto di locazione. Tale innovazione è connessa alla regola sulle riserve prevista all'articolo 269l. Dato che non si potranno più formulare riserve al momento della conclusione del contratto, d’ora in poi le parti potranno optare per una pigione scalare anche se il contratto di locazione non prevede una durata minima. Così, le parti potranno definire una pigione iniziale bassa e quindi procedere ai necessari adeguamenti in un secondo tempo.

In pratica, le parti fanno capo alle pigioni scalari soprattutto quando si tratta di appartamenti di nuova costruzione di categoria superiore. Il sistema delle pigioni scalari consente agli investitori di rinunciare a un rendimento sufficiente alla prima locazione, per garantirsi in un secondo tempo il conseguimento di un rendimento adeguato, sulla base dello scaglionamento pattuito.

Le parti hanno la possibilità di optare dapprima per una pigione scalare e di passare in seguito all’indicizzazione o alla pigione commisurata ai costi.

Articolo 269i In caso di prestazioni suppletive

Gli aumenti di pigione giustificati da prestazioni suppletive del locatore saranno ancora autorizzate, come sotto il regime attuale. La prestazione suppletiva può consistere in lavori di ampliamento della cosa locata (ad es. mediante aggiunta di un’ulteriore superficie esterna). Ma il conduttore può anche beneficiare di vantaggi che non dipendono da modifiche architettoniche (ad es. di un diritto di godimento esclusivo sul giardino). Infine, la cosa locata può sperimentare un miglioramento qualitativo realizzato grazie a investimenti ad incremento del valore (ad es. rinnovo dell’appartamento, posa di nuovi apparecchi o macchinari). In tutti i casi, il locatore ha facoltà di compensare le prestazioni suppletive con un aumento di pigione. Dato che il metodo basato sui costi dipenderà d’ora in poi dal rendimento lordo, il rendimento lordo adeguato sugli investimenti computabili sarà determinante anche per il riporto delle prestazioni suppletive sulla pigione. A differenza di quanto previsto dal controprogetto indiretto, il locatore non è tenuto a scaglionare gli aumenti di pigione consistenti.

Come il diritto vigente, anche il progetto di riforma si limita a definire il principio a livello legislativo, mentre i dettagli concernenti il riporto e le spese computabili dovranno essere definiti per via di ordinanza, tenendo adeguatamente conto degli aspetti di carattere ambientale.