Rapport explicatif

suisse. Il n’y a motif d’augmentation que si ce taux a augmenté d’au moins 0,25 %, correspondant aux règles du droit actuel. Le renchérissement sur les fonds propres peut également être répercuté sur les loyers. Le loyer de l’année précédente peut être adapté, comme c’est la pratique actuellement, pour 40 % du renchérissement. Les détails seront fixés dans l’ordonnance. Enfin, l’évolution des frais d’entretien et des frais d’exploitation et d’administration inclus dans le loyer peuvent également donner lieu à une adaptation.

Al. 3

Le renchérissement des frais d’entretien peut être reporté sous forme de forfait ou en fonction des coûts réels. Dans le deuxième cas, on se fonde sur la différence entre les coûts moyens des trois années précédant l’adaptation et les coûts moyens des trois années précédant la dernière adaptation. Ces règles, ainsi que celles concernant les coûts d’exploitation, seront inscrites dans l’ordonnance.

Art. 269h En cas d’échelonnement du loyer

Comme en droit actuel, les parties peuvent convenir d’un échelonnement des augmentations de loyer. En tel cas, le loyer peut être augmenté une fois par an au plus, le montant des augmentations étant fixé en francs. Cette règle demeure. Ce qui est nouveau, c’est que le bail ne doit plus être conclu pour une durée minimale de trois ans. Cela est en relation avec la règle de l’art. 269l concernant les

réserves. Comme il n’est plus permis d’émettre des réserves lors de la conclusion du bail, le projet crée la possibilité de convenir d’un loyer échelonné sans durée minimale du bail. Ainsi, les parties peuvent commencer avec un loyer bas et prévoir néanmoins les adaptations nécessaires.

Les loyers échelonnés concernent surtout, dans la pratique, les logements neufs de la tranche de prix supérieure. Ils permettent aux investisseurs de renoncer à un rendement suffisant lors de la première location tout en ayant l’assurance qu’ils réaliseront plus tard ce rendement.

Les parties sont libres de convenir d’abord d’un loyer échelonné et de passer

ensuite à l’indexation du loyer ou au loyer basé sur les coûts.

Art. 269i En cas de prestations supplémentaires

Comme en droit actuel, les augmentations de loyer qui se fondent sur des

prestations supplémentaires du bailleur sont autorisées. Une prestation

supplémentaire peut être un agrandissement de l’objet loué (p. ex. davantage de surface à l’extérieur). Le locataire peut aussi bénéficier d’avantages qui ne

ressortissent pas à la construction (p. ex. le droit exclusif d’utiliser le jardin). Enfin, l’objet loué peut être amélioré qualitativement par des investissements créant une plus-value (p. ex. rénovation du logement, installation de nouveaux appareils). Dans tous les cas, le bailleur a la possibilité de compenser ces prestations

supplémentaires par une hausse de loyer. Comme le loyer basé sur les coûts se fonde, selon le projet, sur le rendement brut, le critère est ici aussi le rendement brut adéquat rapporté au montant des investissements pouvant être pris en compte.