Rapporto esplicativo

Articolo 269j Nel caso di alienazione dell’immobile

Capoverso 1

In caso di alienazione dell’immobile, la pigione potrà essere aumentata soltanto se il venditore ne è stato il proprietario per almeno due anni. Questo periodo minimo di due anni è stato fissato per evitare che una serie di alienazioni a corto termine inneschi un aumento a spirale dei canoni.

In conformità del sistema dualista, gli aumenti di pigione in seguito a trapasso di proprietà sono ammessi nel modo seguente:

- se le parti hanno optato per il sistema dell’indicizzazione, la pigione potrà essere aumentata fino a concorrenza della pigione di riferimento determinante. Il margine di tolleranza del 10 o del 15 per cento non trova applicazione in caso di aumento della pigione consecutivo a trapasso di proprietà. Gli aumenti di pigione conseguenti

all’alienazione dell’immobile sono autorizzate soprattutto per consentire un ragionevole adeguamento delle pigioni iniziali molto basse. L’alienazione dell’immobile non deve invece comportare un considerevole aumento della pigione;

- se le parti hanno adottato il sistema della pigione commisurata ai costi, la pigione potrà essere aumentata entro i limiti degli articoli 269c e 269d, sempre che non poggi su un prezzo d’acquisto manifestamente sproporzionato. Il prezzo d’acquisto sarà valutato in funzione della capitalizzazione delle pigioni di riferimento in base al rendimento lordo.

Capoverso 2

In seguito a un trapasso di proprietà della cosa locata, le parti potranno cambiare metodo di adeguamento sulla base di un apposito accordo. In particolare, se l’immobile passa da un investitore privato a un investitore istituzionale, quest’ultimo potrà avere, a seconda delle circostanze, esigenze diverse per quanto concerne la struttura della pigione e può dunque darsi che voglia passare dalla pigione basata sui costi al sistema dell’indicizzazione. La nuova normativa prevede questa possibilità, ma soltanto in base a un accordo tra le parti e non di una comunicazione unilaterale. Tuttavia, occorre impedire che vengano combinate diverse possibilità di aumento e sfruttate contemporaneamente. Perciò, il progetto ammette il cambiamento del metodo soltanto se dopo l’alienazione non è stato operato alcun aumento della pigione. Se è già stato notificato un aumento di pigione in base al metodo originario, il cambiamento del metodo non è più ammesso.

Una volta che il metodo è stato cambiato, la pigione non può più essere aumentata in virtù del capoverso 1; in altri termini, si potranno ormai invocare soltanto aumenti relativi della pigione, ad esempio in base a variazioni dei costi intervenute dopo l’acquisto dell’immobile. Questa restrizione è intesa a evitare che prima dell’alienazione si sfruttino interamente le possibilità di aumento di un metodo e dopo l’alienazione si possa ancora procedere a un’ulteriore ottimizzazione semplicemente cambiando il metodo di adeguamento.

Articolo 269k Dopo un periodo di locazione di sette anni

L’articolo 269k è innovativo tanto rispetto al diritto vigente quanto rispetto al controprogetto indiretto: se (e soltanto se) è stato scelto il metodo della commisurazione ai costi, nel corso della locazione il locatore potra far valere dei motivi di aumento relativi (adeguamento alla variazione dei costi) e inoltre, cumulativamente, procedere a un adeguamento basato su motivi di aumento assoluti. Questa disposizione è volta a garantire che una pigione iniziale che per un qualsiasi motivo fosse molto bassa possa in un lasso di tempo prevedibile essere adeguatamente aumentata anche senza dover disdire l’attuale rapporto di locazione.