Rapport explicatif

Contrairement au contre-projet indirect, la bailleur n’est pas tenu d’échelonner l’augmentation du loyer si celle-ci est importante.

Comme en droit actuel, seul le principe est fixé dans la loi, les modalités du report et les coûts imputables étant définis par voie d’ordonnance. Les aspects

écologiques seront dûment pris en compte.

Art. 269j En cas de changement de propriétaire

Al. 1

Dans tous les cas, un changement de propriétaire ne peut entraîner d’augmentation de loyer que si le vendeur a été propriétaire de l’immeuble pendant au moins deux ans. Cette condition vise à ce que des changements successifs à court terme

n’entraînent pas une spirale de hausses de loyers.

Les augmentations de loyer suite à un changement de propriétaire sont soumises à des clauses différentes selon la méthode choisie, du fait du système dualiste.

- En cas d’indexation du loyer, ce dernier ne peut être augmenté qu’à concurrence du loyer comparatif déterminant. La marge de tolérance de 10 ou 15 % n’est pas applicable. Ce type d’augmentation est autorisé avant tout pour permettre une adaptation raisonnable en cas de loyer très faible, mais un changement de

propriétaire ne doit pas être l’occasion d’une importante hausse de loyer.

- En cas de loyer basé sur les coûts, une augmentation du loyer dans le cadre des art. 269c et 269d est possible si elle ne repose pas sur un prix d’achat

manifestement exagéré. Pour juger si le prix d’achat est exagéré, on peut se fonder sur la capitalisation du loyer comparatif sur la base du rendement brut.

Al. 2

Après un changement de propriétaire de l’objet loué, les parties peuvent s’entendre pour choisir une nouvelle méthode d’adaptation du loyer. Dans le cas notamment du transfert de l’objet d’un particulier à un investisseur institutionnel, ce dernier peut avoir d’autres besoins concernant la fixation du loyer et vouloir passer du loyer basé sur les coûts à une indexation. Cette possibilité doit rester ouverte en principe, mais fondée sur un accord mutuel et non sur une simple notification. Il faut cependant empêcher que plusieurs motifs d’augmentation soient cumulés. Le passage à une autre méthode ne sera donc autorisé que si le loyer n’a pas encore été augmenté depuis le changement de propriétaire. Si une hausse de loyer selon l’ancienne méthode a déjé été annoncée, le changement n’est plus possible.

Une fois que le changement de méthode d’adaptation du loyer a eu lieu, une

hausse de loyer au sens de l’al. 1 n’est plus possible. En d’autres termes, le bailleur ne peut plus faire valoir que des motifs d’augmentation relatifs, par exemple une évolution des coûts depuis le changement de propriétaire. Cette restriction permet d’éviter que les possibilités d’augmentation offertes par une méthode soient

épuisées avant le changement de propriétaire et qu’une nouvelle optimisation ait lieu ensuite, grâce au changement de méthode.