Rapporto esplicativo

In contropartita, per salvaguardare gli interessi di entrambe le parti, il conduttore avrà il diritto di esigere ogni sette anni la verifica e la riduzione della pigione, se questa eccede il rendimento adeguato (cfr. art. 270c).

Articolo 269l Inammissibilità delle riserve al momento della conclusione del contratto

Secondo il nuovo progetto, al momento della conclusione del contratto non si potranno più formulare delle riserve in base alle quali la pigione non copre i costi o non corrisponde al livello dell’indice. Questo per impedire che gli inquilini vengano indotti a concludere il contratto da offerte a buon mercato e che in seguito, nel corso della locazione, il locatore aumenti la pigione in modo massiccio. Sulla pigione dovuta deve regnare sin dall’inizio chiarezza e trasparenza per l’inquilino.

Tuttavia, le parti possono avere interesse a fissare una pigione iniziale bassa per poi adeguarla con l’andar del tempo. Questa possibilità continuerà a essere offerta loro, dato che in caso di pigione scalare, il progetto rinuncia a esigere una durata minima per il rapporto di locazione (cfr. commento all’art. 269h). Inoltre, il nuovo modello della commisurazione ai costi prevede la possibilità di procedere periodicamente a un adeguamento in base al metodo assoluto; infine, bisogna considerare che, entro i limiti dell’abuso, la pigione può essere ridefinita a ogni cambiamento di conduttore.

Come sinora, si potranno formulare delle riserve nel corso della locazione, in quanto questa possibilità rispetta gli interessi di entrambe le parti contraenti.

Articolo 269m Procedura in caso di aumenti della pigione e di altre modifica-

zioni a svantaggio del conduttore

Capoversi 1,2 e 4

Queste disposizioni corrispondono per l’essenziale all’attuale articolo 269d capoverso 1, in base al quale il locatore può aumentare la pigione per la prossima scadenza di disdetta, notificando l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima che inizi il termine di preavviso su un modulo ufficiale approvato dalle autorità cantonali. La notifica dell’aumento di pigione dovrà contenere una motivazione dell’aumento. Naturalmente, l’aumento deve anche corrispondere alle esigenze legali e contrattuali. Ad esempio, l’adeguamento all’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo è ammesso a norma di legge soltanto una volta l’anno, mentre nel caso della pigione scalare dovrà essere rispettato il termine previsto dal contratto per l'aumento della pigione.

Capoverso 3

Il capoverso 3 è nuovo e prevede che eccezionalmente il locatore può eccezionalmente procedere a un aumento di pigione per una scadenza che non corrisponde a una scadenza di disdetta prevista dal contratto. Si tratta di un’eccezione prevista soltanto per i contratti di durata determinata superiore a due anni e con indicizzazione della pigione. Se sono adempiuti i presupposti, il locatore potrà chiedere un adeguamento della pigione all’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo senza rispettare la scadenza di disdetta. Questa disposizione derogatoria è stata introdotta per consentire alle parti di concludere un contratto di durata superiore senza rinunciare alla possibilità di adeguare la pigione una volta l’anno. Per gli altri contratti, ad esempio per quelli che prevedono l’indicizzazione della pigione e di durata inferiore, o quelli che prevedono la commisurazione della pigione ai costi, vigerà anche in avvenire il principio secondo cui la pigione può essere aumentata soltanto per una scadenza alla quale il conduttore possa a sua volta reagire inoltrando disdetta.