Rapporto esplicativo

Articolo 270a Contestazione degli aumenti di pigione e altre modificazioni a svantaggio del conduttore

Capoversi 1 e 2

Come sotto il regime attuale, il conduttore può contestare ogni aumento di pigione dinanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione. Secondo la vigente prassi, il conduttore può far valere, per opporsi a un aumento di pigione, che il rendimento è già sufficiente, o che il locatore ottiene dalla cosa locata un rendimento sproporzionato (gli art. 270c e 270d prevedono delle eccezioni per le pigioni indicizzate e per le pigioni scalari). Ciò significa che si può esigere una complessa verifica del rendimento.

Il nuovo progetto di riforma intende introdurre una semplificazione consentendo

soltanto una verifica in base a criteri relativi. La verifica consisterà soltanto

nell’accertare se l’aumento concreto rispetta le disposizioni legali (metodo relativo). Il conduttore può ad esempio far valere che l’aumento di pigione non è giustificato da una corrispondente variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo o del tasso medio determinante per i crediti ipotecari in Svizzera. Non potrà invece addurre che il rendimento ottenuto sia sproporzionato o che la pigione di riferimento venga

superata. Pertanto, non vi sarà più una possibilità illimitata di verificare l’eventuale carattere abusivo degli aumenti di pigione.

Il sistema implica che si ammettano due eccezioni a questa regola. Se dopo sette anni di locazione il locatore procede a un adeguamento al rendimento adeguato (cfr. art. 269k), il conduttore deve avere la possibilità di opporre che il rendimento adeguato viene superato. Perdipiù, il conduttore può esigere una verifica assoluta se dopo un’alienazione il locatore gli notifica un aumento di pigione fondato sul prezzo

d’acquisto versato. Il conduttore potrà anche far valere che i termini applicabili agli aumenti di pigione non sono stati rispettati.

Capoverso 3

Il capoverso 3 corrisponde nel contenuto al vigente articolo 270b capoverso 2.

Articolo 270b Richiesta di riduzione durante la locazione

Capoverso 1

La nuova normativa contiene un’enumerazione esaustiva dei casi in cui il conduttore può esigere la riduzione della pigione, mentre il diritto attuale non prevede una tale enumerazione. Se la pigione dipende dall’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, il conduttore può esigerne la riduzione se il tasso medio praticato per i crediti ipotecari in Svizzera scende almeno dello 0,25 per cento, valore che dovrà essere definito nella futura ordinanza.

Inoltre, se la pigione segue le raccomandazioni di un contratto-quadro di locazione, la riduzione della pigione può essere chiesta se tali raccomandazioni non vengono rispettate. Se si tratta di locali commerciali e le parti hanno concordato una pigione commisurata alla cifra d’affari, la riduzione può essere chiesta anche in caso di diminuzione della cifra d’affari.

Nel complesso, le possibilità di riduzione sono chiaramente circoscritte e non è più necessario procedere a complicate verifiche per valutare il carattere abusivo in base a criteri assoluti.

Capoverso 2

Il capoverso 2 disciplina, in modo simmetrico all’articolo 270a capoverso 2, le possibili eccezioni del locatore. Questi non può opporsi a una richiesta di riduzione facendo