Rapporto esplicativo

gione di riferimento e il fatto che il canone potesse superare tale pigione fino al 15 per cento. I locatori formularono anch’essi talune critiche.

Il 18 maggio 2003 il popolo respinse l’iniziativa „per delle pigioni corrette, mentre il controprogetto indiretto venne respinto in votazione popolare l’8 febbraio 2004. Respinto il controprogetto, il competente Dipartimento federale dell’economia (DFE) annunciò la ripresa dei lavori di riforma. Quindi, l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), assistito a titolo consultivo dalla Commissione federale per la costruzione di abitazioni (CFCA), elaborò un nuovo progetto.

2. Carenze dell’attuale diritto di locazione

Secondo l’articolo 269 CO, sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo. La nota marginale considera tale principio come „regola“: la legge si basa dunque principalmente sul principio della pigione commisurata ai costi.

L’articolo 269a CO enumera quali „eccezioni“ una serie di motivi di aumento; si tratta di un’enumerazione non esaustiva. Non sono abusive le pigioni che rientrano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere, o che sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore. L’aumento dei tassi ipotecari è considerato come rincaro dei costi. Infine, trattandosi di costruzioni recenti, non sono abusive le pigioni che sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi; non sono abusive neppure le pigioni che garantiscono unicamente il potere d’acquisto del capitale sopportante i rischi.

Il rapporto poco chiaro tra l’articolo 269 CO e le eccezioni previste dall’articolo

269a CO si è dimostrato fonte di problemi. Ha generato una giurisprudenza

indecifrabile e fluttuante da parte del Tribunale federale. È inoltre comune opinione che tra il principio del reddito adeguato e le pigioni di riferimento o di mercato sancite all’articolo 269a lettera a CO sussista un antagonismo di fondo.

Peraltro, le organizzazioni degli inquilini e dei locatori, le banche e anche gli ambienti scientifici criticano da tempo l'attuale prassi consistente nel trasferire sulle pigioni le variazioni dei tassi ipotecari. Il tasso determinante è quello praticato per le vecchie ipoteche di primo grado dalla principale banca locale, in genere la banca cantonale. Il tasso ipotecario variabile tradizionale è però usato sempre più di rado. L'interesse viene fissato individualmente in funzione della solvibilità dei debitori e in base a considerazioni di carattere regionale. Inoltre, oggi sono largamente diffuse le ipoteche fisse. Il tasso di riferimento stabilito dalla locale banca cantonale ha dunque perso il suo significato originario, tant’è che la vigente normativa risulta insoddisfacente per tutti gli attori interessati.

Hanno sollevato delle critiche anche la mescolanza di fattori di calcolo relativi e assoluti, la fattuale abolizione del riferimento alle pigioni in uso nella località o nel quartiere, la complessità delle norme e della prassi relative alle riserve nonché le limitate competenze delle autorità di conciliazione.

Inquilini e locatori non hanno la possibilità di sottrarsi alle complesse norme di adeguamento optando per un metodo più semplice. Virtualmente, esiste la possibilità di ricorrere all’indicizzazione, ma soltanto per i contratti che hanno una durata minima di cinque anni, il che per la maggior parte dei contraenti non entra neppure in considerazione.