Rapport explicatif

de changement de propriétaire. Par ailleurs, l’importance prédominante du loyer comparatif a été critiquée par les locataires, notamment en raison du fait qu’un dépassement de 15 % était autorisé, mais aussi par certains propriétaires.

L’initiative populaire « pour des loyers loyaux » a été rejetée en votation le 18 mai 2003 et le contre-projet indirect le 8 février 2004. Après ce deuxième « non », le Département fédéral de l’économie (DFE) a annoncé que les travaux de révision seraient repris. L’Office fédéral du logement (OFL), se fondant sur les discussions au sein de la Commission fédérale du logement (CFL), a donc élaboré un nouveau projet.

2. Faiblesses du droit du bail actuel

L’art. 269 CO dispose que les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Le titre marginal, « Règle », indique que la loi prend pour principe fondamental le loyer basé sur les coûts.

L’art. 269a (Exceptions) comporte une liste non exhaustive de cas dans lesquels les loyers ne sont pas abusifs. Les loyers ne sont pas abusifs lorsqu’ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Ils ne le sont pas non plus lorsqu’ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur, l’augmentation du taux hypothécaire étant considérée comme une hausse de coûts. Enfin, les loyers ne sont pas abusifs s’ils se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut

permettant de couvrir les frais ou qu’ils ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques.

La relation peu claire entre l’art. 269 CO et l’art. 269a CO s’est avérée

problématique. De ce fait, la jurisprudence du Tribunal fédéral est complexe et souvent changeante. De plus, il y a, de l’avis général, un antagonisme sur le fond entre le principe du rendement adéquat et le critère du loyer comparatif ou du marché sanctionné par l’art. 269a, let. a, CO.

En outre, tant les organisations de locataires et de bailleurs que les banques et les milieux scientifiques critiquent depuis longtemps la pratique du report des variations des taux hypothécaires sur les loyers. Le taux déterminant est le taux des

anciennes hypothèques de premier rang de la banque qui, localement, est la plus importante dans le domaine des hypothèques ; en règle générale, il s’agit de la banque cantonale. Le taux hypothécaire variable traditionnel est toutefois de plus en plus rare. Le taux d’intérêt est fixé aujourd’hui individuellement en fonction de la solvabilité du débiteur et de caractéristiques régionales. De plus, les hypothèques à taux fixe sont très répandues. Le taux directeur de la banque cantonale de l’endroit n’est donc plus aussi significatif, si bien que la réglementation actuelle est

insatisfaisante pour tous les acteurs impliqués.

La critique porte également sur le mélange de facteurs de calcul relatifs et absolus, sur l’exclusion de fait des loyers usuels dans la localité et dans le quartier, sur la complexité des réserves et de leur application et sur les compétences limitées des autorités de conciliation.