Rapport explicatif

Les locataires et les bailleurs n’ont pas la possibilité d’éviter les règles compliquées d’adaptation des loyers en optant pour une méthode plus simple. Certes, une indexation est possible en principe, mais uniquement si la durée du contrat est de cinq ans au minimum, ce qui n’entre pas en ligne de compte la plupart du temps.

3. Les principaux changements proposés

3.1 Lignes directrices du projet

Les principes ci-dessous ont guidé l’élaboration des nouveaux modèles

d’adaptation du loyer :

• Neutralité concernant la distribution des revenues

Les nouvelles règles ne doivent pas avoir, à moyen et long termes, un effet de redistribution entre les locataires et les bailleurs.

• Stabilisation de l’évolution des loyers

Le modèle de l’indexation du loyer, notamment, permet d’éviter des

fluctuations de loyer importantes.

• Transparence

La composition et les adaptations des loyers doivent suivre des règles et des principes clairs et compréhensibles. Les éléments du marché et les éléments de coût doivent être nettement séparés.

• Liberté de choix

Les parties doivent avoir la possibilité de choisir un modèle d’adaptation du loyer en tenant compte des circonstances et de leurs besoins individuels. En concluant le contrat, elles décident si les adaptations du loyer seront fondées sur l’évolution des coûts (loyer basé sur les coûts) ou sur l’indice suisse des prix à la consommation (indexation du loyer).

• Simplification en cas de choix de l’indexation du loyer

Les parties peuvent choisir une méthode simple et transparente d’adaptation du loyer, qui est facile à comprendre et à appliquer pour l’une et l’autre. Le taux hypothécaire et le loyer sont découplés, les calculs compliqués de rendement ne sont plus nécessaires.

Lors de l’élaboration du nouveau projet, on a tenu compte du rejet de l’initiative populaire « pour des loyers loyaux » et du contre-projet indirect.

- Un système dualiste, comprenant un modèle d’indexation des loyers et un modèle de loyer basé sur les coûts, offre une plus grande souplesse dans la pratique.

- Contrairement à l’initiative populaire, le projet n’admet pas le loyer basé sur les coûts comme unique solution et ne modifie pas les règles de la protection contre les congés.

- Contrairement au contre-projet, l’adaptation au renchérissement est limitée à 80 % pour les locaux d’habitation ; les possibilités d’augmenter le loyer à l’occasion d’un changement de propriétaire sont restreintes dans une mesure raisonnable, et une augmentation n’est possible que si le vendeur a été propriétaire de l’objet loué pendant au moins deux ans.